【✍️施政报告之言外另传】| 关于将茶果岭发展项目暨和乐邨重建纳入2025施政报告的项目建议书

建议书题目： 善用茶果岭清拆土地：创新建设观塘区重建暂置住房与永续社区综合项目

一 、 摘要与背景

随著茶果岭寮屋区的清拆工程即将于下个月完成，该片土地将成为九龙东市区范围内极其罕有、已完成收地程序且可即时发展的宝贵土地资源。与此同时，观塘市中心核心地带的和乐邨楼龄已超过60年，结构老化问题严重，重建需求迫在眉睫，其居民安置将成为重建计划能否启动的关键。

本报告主张，必须以创新思维和极具效率的方式，将茶果岭用地定位为 「观塘区重建计划的战略性暂置住房基地」 ，并同步规划其长远发展。此举不仅能为和乐邨重建提供不可或缺的安置配套，更能为九龙东旧区更新树立一个「以地养地、原区安置」的成功范例。错过此一窗口期，观塘区的大规模重建进程将面临重大阻滞。

二 、 项目愿景与目标

🧑‍🦳愿景： 将茶果岭地块打造为一个兼具短期安置功能与长远社区活力的综合发展项目，成为行政长官2025-2026施政报告中解决住房与旧区更新问题的标志性举措。
🧑‍🦳短期目标（1-3年）：
 1. 快速建设高标准的暂置房屋，优先接收和乐邨及观塘区其他旧邨重建的迁置居民，实现「原区安置」，最大限度减少重建对居民生活的扰动。
 2. 释放和乐邨用地以启动重建，加速观塘市中心的更新进程。
🧑‍🦳长期目标（5-10年）：
 1. 在暂置房屋完成使命后，在原地发展高密度、高绿化率、配套完善的永续公共屋邨或混合社区（包含公屋、居屋及商业设施）。
 2. 完善区内交通网络，连接油塘、蓝田及观塘核心区，提升整个东九龙的宜居性。

三 、项目的必要性与紧迫性

1. 土地资源的极度稀缺性： 观塘区人口稠密，已开发土地饱和。茶果岭地块是区内仅存的大面积、已清空且政府拥有主导权的土地，其战略价值无可替代。
2. 旧邨重建的关键瓶颈： 和乐邨等老旧屋邨的重建最大难题在于居民安置。若无就近的暂置房屋，重建计划将无限期的推迟，居民继续居住在不符合现代标准的环境中，并存在潜在的安全风险。茶果岭项目提供了破解这一瓶颈的唯一现实方案。
3. 窗口期的不可错失性： 土地一旦清空，若不及时规划使用，极易出现杂草丛生、违规使用等管理问题，造成土地浪费和社会观感不佳。必须抓住清拆完成与长远规划启动之间的「时间窗口」，进行高价值的过渡性利用。

四 、具体实施方案

阶段一：立即启动暂置房屋项目（2025-2026）

· 采用创新建筑技术： 全面采用 「组装合成」建筑法（MiC）」兴建暂置房屋。此方法在将军澳等项目已验证其速度与质量优势，能在18-24个月内提供数以千计的单位。
· 基础设施同步推进： 房屋署、土木工程拓展署及路政署须协作，同步开展地坪平整、供水供电、排污系统及道路网络优化工程（特别是接驳茶果岭道及未来东隧出口的交通）。
· 制定公平透明的迁置政策： 为和乐邨合资格居民制定清晰的「暂置-回迁」方案，提供搬迁援助，并成立专责团队进行解说和协调。

阶段二：无缝过渡至长远发展

· 预先完成规划： 在暂置房屋建设期间，同步启动该地块的长远法定图则修订程序，将其正式改划为住宅用地。
· 设计具韧性的未来社区： 长远规划应预留空间给公共交通交汇处、社区会堂、长者邻舍中心、幼儿园及零售设施，并采用高标准的环保和智慧城市设计。
· 财务安排： 暂置房屋的建设成本应视为整个观塘区重建计划的必要投资。长远发展后的土地价值收益将能有效覆盖前期成本。

五 、 预期效益

1. 社会效益： 彻底改善和乐邨居民的居住环境，实现旧区更新；为暂置居民提供尊严、便捷的过渡住所；大幅提升社区整体设施水平。
2. 经济效益： 激活观塘区的发展滞区，创造大量建筑、物管及社区服务就业岗位；透过重建释放观塘市中心核心地带的土地价值。
3. 政策效益： 成功实践「规划先行、灵活过渡」的土地发展新模式，为全港其他旧区重建项目提供可复制的解决方案，展现政府解决房屋问题的决心与执行力。

六 、建议

我们恳请行政长官将 「茶果岭综合发展项目」 正式纳入2025年施政报告，并作为其房屋及土地政策的重点项目之一，并指示相关政策局（房屋局、发展局）及部门：

1. 立即成立跨部门专责小组，于三个月内完成项目的详细可行性研究。
2. 预留专项资金，启动基础设施工程及暂置房屋的详细设计。
3. 开展与观塘区议会及相关持份者的广泛咨询，争取社会支持。

此项目机不可失，时不我待。它的成功推行，将是对观塘区居民福祉的最大保障，也是对香港未来城市发展的重要投资。