易风谈笑风生［香港零售业困境：高昂租金下的挣扎与破局思考］
易风谈笑风生［香港零售业困境：高昂租金下的挣扎与破局思考］
近期，马鞍山新港城bossini张贴「贵租无理 减价酬宾」大字报的事件，再次将香港零售业面临的高昂租金困境暴露在公众视野中。 这现象绝非个案，而是香港零售业长期受困于租金压力的缩影，背后折射出许多值得深入探讨的问题：
一、租金高企的多重成因与影响
（一）香港租金高昂的根源
1. 土地资源紧密约束：香港地域面积狭小且多山地，可开发兴建土地稀缺，土地供应长期处于紧张状态。 有限的土地资源使得商业物业开发成本居高不下，进而推动租金持续攀升，这是租金贵的基础因素。
2. 市场投资属性驱动：香港房地产市场投资属性强，众多投资者购置商业房产用于出租以获得稳定收益，对租金回报预期较高，在市场供需关系等因素作用下，不断助推租金维持在高位。
3. 经济与商业环境因素：作为国际金融中心，香港经济发展水平高、商业活力强，核心商圈对商家吸引力大，房东凭借地段优势有底气抬高租金，形成“优质地段 - 高租金 - 品牌争抢入驻 - 进一步推高租金”的循环。
（二）对零售业的冲击
1. 经营成本重压：像bossini这类零售门市，租金在营运成本中占比极大，高昂租金挤压利润空间，企业为维持经营，往往只能透过减价促销等方式试图提升销售额，但效果有限，还可能陷入「减价 - 利润变薄 - 难以承担租金 - 经营更困难」的恶性循环。
2. 产业生存挑战：过高租金让不少中小零售企业望而却步，即使头部零售品牌也面临续约压力，一些店铺因无法承受租金上涨而被迫关店，导致商业街区活力下降，影响香港零售行业的多样性和竞争力，也削弱了对消费者的吸引力。
二、产业与社会层面的连锁反应
（一）就业与民生影响
零售业是香港重要的就业吸收领域，店舖经营困难甚至关闭，会直接造成零售从业人员失业或收入不稳定，影响民生福祉。 同时，消费者也会因优质零售店铺减少、商品选择受限或购物成本变相增加（如商家将高租金成本部分转嫁到商品价格），降低消费体验和生活品质。
（二）城市商业生态失衡
核心商圈租金过高，会促使零售业态逐渐单一化，只有实力强劲的大品牌或高端奢侈品店等有能力入驻，本土特色小商户、创新型零售企业难以生存，破坏城市商业生态的丰富性和包容性，让香港商业失去多元魅力，也不利于培育新的消费增长点和创新商业模式。
三、破局之路的探索方向
（一）政府层面的政策调节
1. 优化商业物业租赁监管：政府可研究推出更灵活合理的租务管制政策，在保障房东合理收益的同时，限制租金过度上涨，例如建立租金涨幅合理区间指导机制，对商业物业租金变动进行监控和规范，避免房东随意大幅提租。
2. 推动商业空间多元供给：加大对商业用地的合理规划与开发，透过都市更新、旧区改造等方式，挖掘更多可用于零售商业的空间，增加商业物业供应总量，缓解供需矛盾；同时，鼓励发展共享商业空间、社区型零售场所等多元业态，分散核心商圈的经营压力。
3. 协助企业减负与转型：推出针对零售业的租金补贴、税收优惠等扶持政策，帮助企业渡过经营难关；引导零售企业数位转型，利用线上通路拓展业务、降低对实体高租金店舖的依赖，提升产业整体抗风险能力。
（二）产业协会与企业的作为
1. 产业协会积极协调：像融资业从业人员协会协助产业发展一样，零售业协会应充分发挥桥梁作用，组织企业与房东协商沟通，争取更合理的租赁条件；同时，开展产业调查、发布产业数据与诉求，为政府政策制定提供参考，还可组织企业交流经验、抱团发展，因应租金挑战。
2. 企业自身创新求变：零售企业要主动调整经营策略，如优化商品结构、提升服务品质、打造特色体验式消费场景等，增强自身竞争力与溢价能力，以更好地消化租金成本；探索与房东建立长期稳定、共担风险的合作模式，例如采用「租金 + 销售额分成」的弹性租金方案，实现互利共赢。
（三）公众与社会力量参与
1. 消费者支持本土零售：消费者可透过优先选择本土特色零售店铺消费、参与支持零售企业的促销活动等方式，协助零售企业提升经营业绩，增强企业与高租金博弈的底气，同时也能让自身享受到更丰富多元的消费服务。
2. 社会舆论引导关注：媒体等社会力量加强对零售业租金问题的关注与报道，引发社会对香港商业生态健康发展的思考，推动各方共同努力寻求解决之道，营造有利于零售业减负发展的社会氛围。
香港零售业受困于高昂租金的问题，关乎经济民生、城市商业活力与未来发展。 唯有政府、产业、企业、社会各方协同发力，从政策调整、空间供给、经营创新、社会支持等多维度入手，才有可能打破当前困境，让香港零售行业重拾生机，重现多元繁荣的商业景象，这也应是2025年施政报告等相关政策制定中值得重点考虑和推动的方向，促进香港更经济发展。
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作者 : Jason Chan （易风）信贷行业专栏作家及环联放债人信贷风险管理荣誉客席讲师
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