易風談笑風生［香港零售業困境：高昂租金下的掙扎與破局思考］
易風談笑風生［香港零售業困境：高昂租金下的掙扎與破局思考］
近期，馬鞍山新港城bossini張貼「貴租無理 減價酬賓」大字報的事件，再次將香港零售業面臨的高昂租金困境暴露在公眾視野中。 這現象絕非個案，而是香港零售業長期受困於租金壓力的縮影，背後折射出許多值得深入探討的問題：
一、租金高企的多重成因與影響
（一）香港租金高昂的根源
1. 土地資源緊密約束：香港地域面積狹小且多山地，可開發興建土地稀缺，土地供應長期處於緊張狀態。 有限的土地資源使得商業物業開發成本居高不下，進而推動租金持續攀升，這是租金貴的基礎因素。
2. 市場投資屬性驅動：香港房地產市場投資屬性強，眾多投資者購置商業房產用於出租以獲得穩定收益，對租金回報預期較高，在市場供需關係等因素作用下，不斷助推租金維持在高位。
3. 經濟與商業環境因素：作為國際金融中心，香港經濟發展水平高、商業活力強，核心商圈對商家吸引力大，房東憑藉地段優勢有底氣抬高租金，形成“優質地段 - 高租金 - 品牌爭搶入駐 - 進一步推高租金”的循環。
（二）對零售業的衝擊
1. 經營成本重壓：像bossini這類零售門市，租金在營運成本中佔比極大，高昂租金擠壓利潤空間，企業為維持經營，往往只能透過減價促銷等方式試圖提升銷售額，但效果有限，還可能陷入「減價 - 利潤變薄 - 難以承擔租金 - 經營更困難」的惡性循環。
2. 產業生存挑戰：過高租金讓不少中小零售企業望而卻步，即使頭部零售品牌也面臨續約壓力，一些店鋪因無法承受租金上漲而被迫關店，導致商業街區活力下降，影響香港零售行業的多樣性和競爭力，也削弱了對消費者的吸引力。
二、產業與社會層面的連鎖反應
（一）就業與民生影響
零售業是香港重要的就業吸收領域，店舖經營困難甚至關閉，會直接造成零售從業人員失業或收入不穩定，影響民生福祉。 同時，消費者也會因優質零售店鋪減少、商品選擇受限或購物成本變相增加（如商家將高租金成本部分轉嫁到商品價格），降低消費體驗和生活品質。
（二）城市商業生態失衡
核心商圈租金過高，會促使零售業態逐漸單一化，只有實力強勁的大品牌或高端奢侈品店等有能力入駐，本土特色小商戶、創新型零售企業難以生存，破壞城市商業生態的豐富性和包容性，讓香港商業失去多元魅力，也不利於培育新的消費增長點和創新商業模式。
三、破局之路的探索方向
（一）政府層面的政策調節
1. 優化商業物業租賃監管：政府可研究推出更靈活合理的租務管制政策，在保障房東合理收益的同時，限制租金過度上漲，例如建立租金漲幅合理區間指導機制，對商業物業租金變動進行監控和規範，避免房東隨意大幅提租。
2. 推動商業空間多元供給：加大對商業用地的合理規劃與開發，透過都市更新、舊區改造等方式，挖掘更多可用於零售商業的空間，增加商業物業供應總量，緩解供需矛盾；同時，鼓勵發展共享商業空間、社區型零售場所等多元業態，分散核心商圈的經營壓力。
3. 協助企業減負與轉型：推出針對零售業的租金補貼、稅收優惠等扶持政策，幫助企業渡過經營難關；引導零售企業數位轉型，利用線上通路拓展業務、降低對實體高租金店舖的依賴，提升產業整體抗風險能力。
（二）產業協會與企業的作為
1. 產業協會積極協調：像融資業從業人員協會協助產業發展一樣，零售業協會應充分發揮橋樑作用，組織企業與房東協商溝通，爭取更合理的租賃條件；同時，開展產業調查、發布產業數據與訴求，為政府政策制定提供參考，還可組織企業交流經驗、抱團發展，因應租金挑戰。
2. 企業自身創新求變：零售企業要主動調整經營策略，如優化商品結構、提升服務品質、打造特色體驗式消費場景等，增強自身競爭力與溢價能力，以更好地消化租金成本；探索與房東建立長期穩定、共擔風險的合作模式，例如採用「租金 + 銷售額分成」的彈性租金方案，實現互利共贏。
（三）公眾與社會力量參與
1. 消費者支持本土零售：消費者可透過優先選擇本土特色零售店鋪消費、參與支持零售企業的促銷活動等方式，協助零售企業提升經營業績，增強企業與高租金博弈的底氣，同時也能讓自身享受到更豐富多元的消費服務。
2. 社會輿論引導關注：媒體等社會力量加強對零售業租金問題的關注與報道，引發社會對香港商業生態健康發展的思考，推動各方共同努力尋求解決之道，營造有利於零售業減負發展的社會氛圍。
香港零售業受困於高昂租金的問題，關乎經濟民生、城市商業活力與未來發展。 唯有政府、產業、企業、社會各方協同發力，從政策調整、空間供給、經營創新、社會支持等多維度入手，才有可能打破當前困境，讓香港零售行業重拾生機，重現多元繁榮的商業景象，這也應是2025年施政報告等相關政策制定中值得重點考慮和推動的方向，促進香港更經濟發展。
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作者 : Jason Chan （易風）信貸行業專欄作家及環聯放債人信貸風險管理榮譽客席講師
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