【✍️施政報告之言外另傳】| 關於將茶果嶺發展項目暨和樂邨重建納入2025施政報告的項目建議書 | 岑卉

建議書題目：善用茶果嶺清拆土地：創新建設觀塘區重建暫置住房與永續社區綜合項目

一、摘要與背景

隨著茶果嶺寮屋區的清拆工程即將於下個月完成，該片土地將成為九龍東市區範圍內極其罕有、已完成收地程序且可即時發展的寶貴土地資源。與此同時，觀塘市中心核心地帶的和樂邨樓齡已超過60年，結構老化問題嚴重，重建需求迫在眉睫，其居民安置將成為重建計劃能否啟動的關鍵。

本報告主張，必須以創新思維和極具效率的方式，將茶果嶺用地定位為「觀塘區重建計劃的戰略性暫置住房基地」，並同步規劃其長遠發展。此舉不僅能為和樂邨重建提供不可或缺的安置配套，更能為九龍東舊區更新樹立一個「以地養地、原區安置」的成功範例。錯過此一窗口期，觀塘區的大規模重建進程將面臨重大阻滯。

二、項目願景與目標

🧑‍🦳願景：將茶果嶺地塊打造為一個兼具短期安置功能與長遠社區活力的綜合發展項目，成為行政長官2025-2026施政報告中解決住房與舊區更新問題的標誌性舉措。
🧑‍🦳短期目標（1-3年）：
1. 快速建設高標準的暫置房屋，優先接收和樂邨及觀塘區其他舊邨重建的遷置居民，實現「原區安置」，最大限度減少重建對居民生活的擾動。
2. 釋放和樂邨用地以啟動重建，加速觀塘市中心的更新進程。
🧑‍🦳長期目標（5-10年）：
1. 在暫置房屋完成使命後，在原地發展高密度、高綠化率、配套完善的永續公共屋邨或混合社區（包含公屋、居屋及商業設施）。
2. 完善區內交通網絡，連接油塘、藍田及觀塘核心區，提升整個東九龍的宜居性。

三、項目的必要性與緊迫性

1. 土地資源的極度稀缺性：觀塘區人口稠密，已開發土地飽和。茶果嶺地塊是區內僅存的大面積、已清空且政府擁有主導權的土地，其戰略價值無可替代。
2. 舊邨重建的關鍵瓶頸：和樂邨等老舊屋邨的重建最大難題在於居民安置。若無就近的暫置房屋，重建計劃將無限期的推遲，居民繼續居住在不符合現代標準的環境中，並存在潛在的安全風險。茶果嶺項目提供了破解這一瓶頸的唯一現實方案。
3. 窗口期的不可錯失性：土地一旦清空，若不及時規劃使用，極易出現雜草叢生、違規使用等管理問題，造成土地浪費和社會觀感不佳。必須抓住清拆完成與長遠規劃啟動之間的「時間窗口」，進行高價值的過渡性利用。

四、具體實施方案

階段一：立即啟動暫置房屋項目（2025-2026）

· 採用創新建築技術：全面採用「組裝合成」建築法（MiC）」興建暫置房屋。此方法在將軍澳等項目已驗證其速度與質量優勢，能在18-24個月內提供數以千計的單位。
· 基礎設施同步推進：房屋署、土木工程拓展署及路政署須協作，同步開展地坪平整、供水供電、排污系統及道路網絡優化工程（特別是接駁茶果嶺道及未來東隧出口的交通）。
· 制定公平透明的遷置政策：為和樂邨合資格居民制定清晰的「暫置-回遷」方案，提供搬遷援助，並成立專責團隊進行解說和協調。

階段二：無縫過渡至長遠發展

· 預先完成規劃：在暫置房屋建設期間，同步啟動該地塊的長遠法定圖則修訂程序，將其正式改劃為住宅用地。
· 設計具韌性的未來社區：長遠規劃應預留空間給公共交通交匯處、社區會堂、長者鄰舍中心、幼兒園及零售設施，並採用高標準的環保和智慧城市設計。
· 財務安排：暫置房屋的建設成本應視為整個觀塘區重建計劃的必要投資。長遠發展後的土地價值收益將能有效覆蓋前期成本。

五、預期效益

1. 社會效益：徹底改善和樂邨居民的居住環境，實現舊區更新；為暫置居民提供尊嚴、便捷的過渡住所；大幅提升社區整體設施水平。
2. 經濟效益：激活觀塘區的發展滯區，創造大量建築、物管及社區服務就業崗位；透過重建釋放觀塘市中心核心地帶的土地價值。
3. 政策效益：成功實踐「規劃先行、靈活過渡」的土地發展新模式，為全港其他舊區重建項目提供可複製的解決方案，展現政府解決房屋問題的決心與執行力。

六、建議

我們懇請行政長官將「茶果嶺綜合發展項目」正式納入2025年施政報告，並作為其房屋及土地政策的重點項目之一，並指示相關政策局（房屋局、發展局）及部門：

1. 立即成立跨部門專責小組，於三個月內完成項目的詳細可行性研究。
2. 預留專項資金，啟動基礎設施工程及暫置房屋的詳細設計。
3. 開展與觀塘區議會及相關持份者的廣泛諮詢，爭取社會支持。

此項目機不可失，時不我待。它的成功推行，將是對觀塘區居民福祉的最大保障，也是對香港未來城市發展的重要投資。