收息为王:月供之选--新鸿基地产
收息为王:月供之选--新鸿基地产
2025年10月17日
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在正式分析新鸿基地产(00016 
)是否优质收息股前，建议读者将上期分析的华润置地(01109 
)纳入研究范围，以便从投资分析角度更加全面。新鸿基地产的盈利主要来自两大核心业务分部：物业销售和物业投资。物业投资为集团提供稳定的经常性收入。此外，集团还经营酒店业务，分布于港九新界各个核心区域，涵盖自营品牌及与国际知名酒店品牌合营的项目，另持有电讯（数码通）及新意网等业务权益。另一方面，公司凭借其在香港开发和运营高端商业综合体的丰富经验，将成功模式复制到内地，专注于上海、北京、广州等一线城市的核心商圈。
核心盈利（截至6月30日止五个财政年度）
· 2025财政年度：218.55亿港元
· 2024财政年度：217.39亿港元
· 2023财政年度：283.85亿港元
· 2022财政年度：287.29亿港元
· 2021财政年度：298.73亿港元
酒店业务经营溢利（或亏损）（截至6月30日财政年度）
· 2025财政年度：溢利港币6.15亿元
· 2024财政年度：溢利港币6.5亿元
· 2023财政年度：溢利港币1.61亿元
· 2022财政年度：亏损港币4.29亿元
酒店业务在2022财政年因经营环境影响录得亏损，随后强劲反弹，2023财年恢复盈利，2024及2025财政年则有明显增长，显示复苏趋势明显。
电讯及资讯科技业务经营溢利（截至6月30日财政年度）
· 2025财政年度：溢利港币22.41亿元（电讯业务7.52亿元，数据中心业务14.89亿元）
· 2024财政年度：溢利港币19.67亿元（电讯业务7.01亿元，数据中心业务12.66亿元）
· 2023财政年度：溢利港币18.73亿元（电讯业务7.02亿元，数据中心业务11.71亿元）
· 2022财政年度：溢利港币17.16亿元（电讯业务7.02亿元，数据中心业务10.14亿元）
· 2021财政年度：溢利港币15.71亿元（电讯业务7.03亿元，数据中心业务8.68亿元）
采取稳定且可持续的股息政策
· 2025财政年度：港币3.75元
· 2024财政年度：港币3.75元
· 2023财政年度： 港币4.95元
· 2022财政年度：港币4.95元
根据基础溢利的40%-50%分派股息，而非固定金额。即使2021至2023年溢利波动，全年股息仍维持在4.95港元。若盈利显著变动，例如2024年下降，则调整至每股3.75港元。2025年溢利略升，公司决定继续派发3.75港元，展现稳健策略。公司负债比率低（2025年度为15.1%）、利息覆盖率高（6倍），财务结构审慎，可支持稳定股息
未来展望及挑战（2025至2030年）启德商业项目、北部都会区、马鞍山东北住宅项目推动增长
致力增加经常性收入
OWNPLACE WEST KOWLOON进一步提升住宿灵活性，吸引更多长期住客入住，带动租金收入持续上升。将军澳星峰荟正分阶段升级服务套房，首两期超过150间客房已顺利完工，整体工程预计于2026年初全面完成。新商场Scramble Hill将于2025年下半年起分阶段开幕，与APM及周边写字楼产生协同效益。该商场以东京涉谷地标为灵感，融合九龙东的地域特色，致力打造多元时尚的生活空间。
启德天玺‧天Mall预计自2025年第四季起分期开业，楼面面积约22万平方呎，并可直接连接港铁启德站，设有多种类型的商舖及餐厅。随著住户陆续迁入及区内商业活动增加，商场有望把握区域成熟带来的机遇。
西沙GO PARK作为香港首个运动商业综合体，著重推动运动及健康生活，设计上打破室内与户外空间界限，整体建筑以多条互相连接的步道贯通，并与周边自然环境巧妙融合，于市场上展现独特竞争力。
致力增加非经常性收入
公司拥有丰厚土地储备，总量约五千七百四十万平方呎，其中约一千三百三十万平方呎为发展中且可供出售的住宅用地，足以支持未来六至七年的发展规划，并推动北部都会区及马鞍山东北住宅项目的拓展。新界西北的YOHO系列现已成为元朗核心社区；而西沙公路SIERVA Sea项目一期预计于2025年12月落成，目前以楼花形式发售；项目二期共522个单位亦已向地政总署申请新盘预售楼花同意书。古洞北、洪水桥等地的新项目将于未来陆续分期推售，预计住宅及商业发展可持续推进。
持续积极吸引跨国公司进驻，这有助于降低物业空置率。
笔者运用Garmin Pro 翻查公司过去七年集团的净租金收入(扣物业管理费、政府差饷、维修及保养费用、其他与出租物业直接相关的杂项支出际表现)，整体物业上大致保持相对稳定，但近年受到2019年社会运动环境影响及 2020年新冠状肺炎疫情 导致轻微波动。物业重估(收益或亏损) ，见附表。
物业重估收益与租金收入表现分析
从以上综合报告可见，公允值收益与预期租金的升跌之间存在一定程度的相关性，显示物业重估收益属于非保证盈利，且表现极为波动。目前，整体甲级写字楼的平均出租率达到90%，而地标物业如中环国际金融中心及尖沙咀西九龙环球贸易广场的出租率则高达92%。笔者认为，新地管理层持续积极吸引跨国公司进驻，这有助于降低物业空置率。预计未来甲级写字楼的出租率有机会缓步上升，带动租金收入亦有望随之缓慢提升。尽管如此，预期物业重估收益将对公司带来一定程度的正面贡献，但收益重返历史高位的可能性则极低。
投资策略
根据EJFQ 系统显示 : 新鸿基地产仍然处于强势股，预测市盈率为12倍，市账率为0.43，股息率 3.96%，估值略为偏贵水平。然而，新鸿基地产是香港地产股中的龙头企业，品牌溢价情有可愿，鉴于恒指未来走势波动，读者可以考虑位于横行区90元投资第一注，月供12-18 个月，达致财息兼收。