收息為王:月供之選--新鴻基地產
收息為王:月供之選--新鴻基地產
2025年10月17日
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在正式分析新鴻基地產(00016 
)是否優質收息股前，建議讀者將上期分析的華潤置地(01109 
)納入研究範圍，以便從投資分析角度更加全面。新鴻基地產的盈利主要來自兩大核心業務分部：物業銷售和物業投資。物業投資為集團提供穩定的經常性收入。此外，集團還經營酒店業務，分佈於港九新界各個核心區域，涵蓋自營品牌及與國際知名酒店品牌合營的項目，另持有電訊（數碼通）及新意網等業務權益。另一方面，公司憑藉其在香港開發和運營高端商業綜合體的豐富經驗，將成功模式複製到內地，專注於上海、北京、廣州等一線城市的核心商圈。
核心盈利（截至6月30日止五個財政年度）
· 2025財政年度：218.55億港元
· 2024財政年度：217.39億港元
· 2023財政年度：283.85億港元
· 2022財政年度：287.29億港元
· 2021財政年度：298.73億港元
酒店業務經營溢利（或虧損）（截至6月30日財政年度）
· 2025財政年度：溢利港幣6.15億元
· 2024財政年度：溢利港幣6.5億元
· 2023財政年度：溢利港幣1.61億元
· 2022財政年度：虧損港幣4.29億元
酒店業務在2022財政年因經營環境影響錄得虧損，隨後強勁反彈，2023財年恢復盈利，2024及2025財政年則有明顯增長，顯示復甦趨勢明顯。
電訊及資訊科技業務經營溢利（截至6月30日財政年度）
· 2025財政年度：溢利港幣22.41億元（電訊業務7.52億元，數據中心業務14.89億元）
· 2024財政年度：溢利港幣19.67億元（電訊業務7.01億元，數據中心業務12.66億元）
· 2023財政年度：溢利港幣18.73億元（電訊業務7.02億元，數據中心業務11.71億元）
· 2022財政年度：溢利港幣17.16億元（電訊業務7.02億元，數據中心業務10.14億元）
· 2021財政年度：溢利港幣15.71億元（電訊業務7.03億元，數據中心業務8.68億元）
採取穩定且可持續的股息政策
· 2025財政年度：港幣3.75元
· 2024財政年度：港幣3.75元
· 2023財政年度： 港幣4.95元
· 2022財政年度：港幣4.95元
根據基礎溢利的40%-50%分派股息，而非固定金額。即使2021至2023年溢利波動，全年股息仍維持在4.95港元。若盈利顯著變動，例如2024年下降，則調整至每股3.75港元。2025年溢利略升，公司決定繼續派發3.75港元，展現穩健策略。公司負債比率低（2025年度為15.1%）、利息覆蓋率高（6倍），財務結構審慎，可支持穩定股息
未來展望及挑戰（2025至2030年）啟德商業項目、北部都會區、馬鞍山東北住宅項目推動增長
致力增加經常性收入
OWNPLACE WEST KOWLOON進一步提升住宿靈活性，吸引更多長期住客入住，帶動租金收入持續上升。將軍澳星峰薈正分階段升級服務套房，首兩期超過150間客房已順利完工，整體工程預計於2026年初全面完成。新商場Scramble Hill將於2025年下半年起分階段開幕，與APM及周邊寫字樓產生協同效益。該商場以東京涉谷地標為靈感，融合九龍東的地域特色，致力打造多元時尚的生活空間。
啟德天璽‧天Mall預計自2025年第四季起分期開業，樓面面積約22萬平方呎，並可直接連接港鐵啟德站，設有多種類型的商舖及餐廳。隨著住戶陸續遷入及區內商業活動增加，商場有望把握區域成熟帶來的機遇。
西沙GO PARK作為香港首個運動商業綜合體，著重推動運動及健康生活，設計上打破室內與戶外空間界限，整體建築以多條互相連接的步道貫通，並與周邊自然環境巧妙融合，於市場上展現獨特競爭力。
致力增加非經常性收入
公司擁有豐厚土地儲備，總量約五千七百四十萬平方呎，其中約一千三百三十萬平方呎為發展中且可供出售的住宅用地，足以支持未來六至七年的發展規劃，並推動北部都會區及馬鞍山東北住宅項目的拓展。新界西北的YOHO系列現已成為元朗核心社區；而西沙公路SIERVA Sea項目一期預計於2025年12月落成，目前以樓花形式發售；項目二期共522個單位亦已向地政總署申請新盤預售樓花同意書。古洞北、洪水橋等地的新項目將於未來陸續分期推售，預計住宅及商業發展可持續推進。
持續積極吸引跨國公司進駐，這有助於降低物業空置率。
筆者運用Garmin Pro 翻查公司過去七年集團的淨租金收入(扣物業管理費、政府差餉、維修及保養費用、其他與出租物業直接相關的雜項支出際表現)，整體物業上大致保持相對穩定，但近年受到2019年社會運動環境影響及 2020年新冠狀肺炎疫情 導致輕微波動。物業重估(收益或虧損) ，見附表。
物業重估收益與租金收入表現分析
從以上綜合報告可見，公允值收益與預期租金的升跌之間存在一定程度的相關性，顯示物業重估收益屬於非保證盈利，且表現極為波動。目前，整體甲級寫字樓的平均出租率達到90%，而地標物業如中環國際金融中心及尖沙咀西九龍環球貿易廣場的出租率則高達92%。筆者認為，新地管理層持續積極吸引跨國公司進駐，這有助於降低物業空置率。預計未來甲級寫字樓的出租率有機會緩步上升，帶動租金收入亦有望隨之緩慢提升。儘管如此，預期物業重估收益將對公司帶來一定程度的正面貢獻，但收益重返歷史高位的可能性則極低。
投資策略
根據EJFQ 系統顯示 : 新鴻基地產仍然處於強勢股，預測市盈率為12倍，市賬率為0.43，股息率 3.96%，估值略為偏貴水平。然而，新鴻基地產是香港地產股中的龍頭企業，品牌溢價情有可願，鑑於恆指未來走勢波動，讀者可以考慮位於橫行區90元投資第一注，月供12-18 個月，達致財息兼收。