收息为王: 月供之选--华润置地
收息为王: 月供之选--华润置地
2025年10月10日
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自2021至2025年，内房债务危机与中港两地楼价下跌，对市场信心造成重大冲击。尽管部分移民英国的KOL为了网络上流量，唱淡中国及香港楼市，香港楼价近期似乎已见止跌回升的迹象。各位有否认真思考有些消息过度夸大，内房股中仍然优质企业屹立不倒。根据财联社于10月5日的报道，百强房企销售金额达2528亿元人民币，按年增长0.4%，按月增长22.2%。其中有45家企业单月业绩按月增幅超过30%，其中包括央企华润置地(01109 
)。
华润置地凭借母公司资源优势，一向坚持习近平主席的「三条红线」的政策，市场公认公司财务稳建，并积极推动城镇化，扩展住宅及商业地产业务，提升土地储备及项目运营能力，未来盈利前景备受关注。在分析公司是否合适的收息前，现在分析其2020至2024财年核心盈利表现如下：
· 2020年：核心净利润同比增长11.6%，达241亿元。
· 2021年：核心净利润再增10.2%，达266亿元。
· 2022年：行业调整期仍录得1.5%增长，净利润达270亿元。
· 2023年：核心净利润同比增长2.9%至人民币277.7亿元，自上市以来连续18年增长，尽管增速放缓，但持续增长印证其穿越周期能力。
股息增长与核心盈利关联性
五年股息增长表现显示，华润置地近5年年化股息增长率为 +3.94%。
五年平均增长率掩盖了近期波动，细看每股派息（中期及末期股息）可见：
· 2019-2021年：股息实现双位数增长，反映良好盈利状况。
· 2022-2023年：每股总派息轻微回调。这与经常性租金收入（第二增长曲线）表现强劲但开发销售业务利润率受压的状况一致，影响整体利润并连带影响股息金额。
派息政策：稳定且明确的股东回馈
华润置地多年来维持稳定且明确的派息政策，派息比率一向为目标为核心盈利37%，展现合理的股东回馈承诺：
· 2020财年：全年派息率由2019年提升2个百分点，达37%。
· 2022财年：行业深度调整期仍维持37%。
· 2024财年：核心净利润下滑下亦坚守37%派息比率。
此稳定性向市场传递强烈讯号：公司核心盈利一向稳建，不论行业顺境逆境，华润置地致力以固定比例将经营成果回馈股东。
展望：受惠于香港楼市及北部都会区的战略布局
尽管华润置地在中国内地住宅的销售毛利率面临下行压力，管理层于2020年底成功将华润万象生活(01209 
)分拆并于香港联交所上市。公司透过旗下子公司积极经营物业管理项目: 不动产业务、轻资产管理及生态圈相关服务，预期这些业务板块的盈利增长，将有望缓冲住宅市场下滑带来的不利影响。
根据星展银行于9月5日发表的研究报告，华润置地正逐步从传统房地产开发商角色，积极转型为房地产投资管理（REIM）新模式的企业。公司日益重视投资物业所带来的经常性收入，以及轻资产管理服务收益，借此降低对波动性较高的开发物业销售利润的依赖。
在香港市场布局方面，公司持续推进启德豪宅、长沙湾润发货仓、油塘货仓及北部都会区等住宅项目的发展，进一步巩固其于本地市场的长远竞争力。
投资策略
根据EJFQ系统显示，分析员预计华润置地2025及2026 盈利增长是单位数字，预测市盈率为7倍，市账率为0.69，估值合理。不过，盈利增长未反映房地产复苏带来额外的物业重估收益，股价潜在升幅高达30% 。然而，市场估计内地一线城市房价2026中后期才逐渐复苏，始终物业重估的收益带来盈利增长有一定程度的不确定性，读者可以考虑透过月供股票中长线投资，最少12个月至18个月，以达致财息兼收。
利申: 笔者是物业管理持牌人，暂时并没有持有以上股票。投资涉及风险，请投资者务必独立思考。
Jacky Lui