收息为王: 月供之选--太古地产分析
收息为王: 月供之选--太古地产分析
2025年10月24日
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太古地产(01972 
)公司简介与市场前景
太古地产作为香港知名的地产发展商，拥有多项重要的投资物业，包括太古坊、太古广场、太古城中心及东荟城。集团一向专注于出售美国及香港的非核心资产，如美国迈阿密 Brickell City Centre 项目、香港太古城停车场私家车位、华兰中心部分单位、工厦及临街舖位、海外办公物业及投资物业部分权益，借此套现以发展高回报的项目。2022年，集团公布未来十年投资一千亿元，当中包括中国内地的500亿元（主力零售项目及提升现有资产）、香港的300亿元（重点扩展太古坊、太古广场等核心商业物业）、以及住宅及其他市场的200亿元（于香港内地及东南亚推动住宅发展及买卖项目）。这些举措有助分散集中于香港的地缘政治风险，并拓展新的盈利增长机会，值得投资者期待。
核心盈利与业绩表现
在评估太古地产是否为优质收息股时，核心盈利表现尤为重要。以下为太古地产过去五年业绩数据：
派息政策与股息数据
太古地产过去五个财政年度（2020年至2024年）的全年每股股息数据如下：
公司秉持稳健渐进的派息政策，目标是为股东提供可持续且逐步增长的现金回报。年报多次强调，中长线将派息比率维持于45%-55%区间，并致力于每年实现中单位数的股息增长，体现管理层对业务长期现金流的信心。
财务稳健性与资本运作
从数据可见，太古地产核心盈利表现稳健，过去平均盈利约70亿元，每股股息及盈利均有小幅增长。然而，公司的营运经营现金流未能持续完全支持未来十年的1000亿计划。衡量营运现金流的指标为「经营业务所得现金」，反映公司从核心业务产生的现金流量，是财务健康的重要依据。以下为过去四个财政年度（2021年至2024年）的营运现金流表现。
虽然如此，公司资产负债表非常强劲，负债比率维持在15.7%的健康水平。管理层计划以5至7年为期，分阶段落实1000亿项目。根据穆迪信贷评级，太古地产信贷实力达A级，展望稳定。报告指出，太古地产可在不对资产负债表造成过大压力下，增加250亿至390亿港元的额外借款，即使负债比率提升至25%至30%，风险仍属可控水平。
未来展望
内地新落成出租物业
· 北京太古坊二期：位于朝阳区核心地带，部分办公及零售组合将于2025年底分阶段开业，预计2026年底营业。
· 上海陆家嘴太古源：部分公寓及零售部分预计2025年底起可出租。
· 广州聚龙湾太古里：大湾区首个项目，预计2027年上半年分阶段落成。
· 西安太古里：预计2025年底整体落成，包括零售、酒店、文化设施等。
香港新落成住宅及收租项目
· 柴湾海德园：住宅第一期已接近落成，部分商舖预计2025下半年可招租。
· 太古坊重建计划：部分办公室/共享空间预计2025下半年释出市场。
· 黄竹坑海盈山低层或商用单位：如获批早，可释出部分配套空间作招租。
内地服务式公寓
· 深圳及西安公寓分别预计于2027及2028年落成。
东南亚新落成及发展中项目
· Empire City（越南胡志明市）：住宅与商业综合项目，部分已于2023-2025年间动工及交付，预计2028年前全部竣工。
· 曼谷 One Bangkok 项目：与当地合作发展，部分办公及商业部分已动工，预计2026年完成首阶段。
挑战
根据仲量联行《2025年第三季市场概览》报告，整体空置率由6月的13.6%下降至9月的13.4%。中环及九龙东空置率下跌0.8个百分点，而湾仔及铜锣湾则上升2.5个百分点至12%。管理层在中期业绩诚实指出，集团旗下香港竹商场均录得100%出租率，整体出租率高达91%，优于大市，但甲级写字楼供应过剩，空置率仍高，写字楼租金下行压力持续。相反，内地业务已占太古地产投资物业收入约三分之一，尤其在香港办公楼市疲弱时，更成为集团现金流及盈利增长重要动力。
投资策略
根据EJFQ资料，太古地产处于横行股，主要大行报告评级正面，预测市盈率约16倍，市帐率约0.5倍，股息率5.2%。然而，太古地产部分业务已接近半间内房股，内地业务占比重日趋增加，盈利增长存在不确定性，现价值传率不高。保守投资者应密切留意内地出租物业出租率增长表现、香港住宅销售及东南亚新项目进度，考虑分阶段中长线吸纳；进取投资者则可于股价于20元横行区隔首注入市，再以月供形式分12-18个月吸纳，以达至财息兼收。
Jacky Lui