收息為王: 月供之選--太古地產分析
收息為王: 月供之選--太古地產分析
2025年10月24日
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太古地產(01972 
)公司簡介與市場前景
太古地產作為香港知名的地產發展商，擁有多項重要的投資物業，包括太古坊、太古廣場、太古城中心及東薈城。集團一向專注於出售美國及香港的非核心資產，如美國邁阿密 Brickell City Centre 項目、香港太古城停車場私家車位、華蘭中心部分單位、工廈及臨街舖位、海外辦公物業及投資物業部分權益，藉此套現以發展高回報的項目。2022年，集團公佈未來十年投資一千億元，當中包括中國內地的500億元（主力零售項目及提升現有資產）、香港的300億元（重點擴展太古坊、太古廣場等核心商業物業）、以及住宅及其他市場的200億元（於香港內地及東南亞推動住宅發展及買賣項目）。這些舉措有助分散集中於香港的地緣政治風險，並拓展新的盈利增長機會，值得投資者期待。
核心盈利與業績表現
在評估太古地產是否為優質收息股時，核心盈利表現尤為重要。以下為太古地產過去五年業績數據：
派息政策與股息數據
太古地產過去五個財政年度（2020年至2024年）的全年每股股息數據如下：
公司秉持穩健漸進的派息政策，目標是為股東提供可持續且逐步增長的現金回報。年報多次強調，中長線將派息比率維持於45%-55%區間，並致力於每年實現中單位數的股息增長，體現管理層對業務長期現金流的信心。
財務穩健性與資本運作
從數據可見，太古地產核心盈利表現穩健，過去平均盈利約70億元，每股股息及盈利均有小幅增長。然而，公司的營運經營現金流未能持續完全支持未來十年的1000億計劃。衡量營運現金流的指標為「經營業務所得現金」，反映公司從核心業務產生的現金流量，是財務健康的重要依據。以下為過去四個財政年度（2021年至2024年）的營運現金流表現。
雖然如此，公司資產負債表非常強勁，負債比率維持在15.7%的健康水平。管理層計劃以5至7年為期，分階段落實1000億項目。根據穆迪信貸評級，太古地產信貸實力達A級，展望穩定。報告指出，太古地產可在不對資產負債表造成過大壓力下，增加250億至390億港元的額外借款，即使負債比率提升至25%至30%，風險仍屬可控水平。
未來展望
內地新落成出租物業
· 北京太古坊二期：位於朝陽區核心地帶，部分辦公及零售組合將於2025年底分階段開業，預計2026年底營業。
· 上海陸家嘴太古源：部分公寓及零售部分預計2025年底起可出租。
· 廣州聚龍灣太古里：大灣區首個項目，預計2027年上半年分階段落成。
· 西安太古里：預計2025年底整體落成，包括零售、酒店、文化設施等。
香港新落成住宅及收租項目
· 柴灣海德園：住宅第一期已接近落成，部分商舖預計2025下半年可招租。
· 太古坊重建計劃：部分辦公室/共享空間預計2025下半年釋出市場。
· 黃竹坑海盈山低層或商用單位：如獲批早，可釋出部分配套空間作招租。
內地服務式公寓
· 深圳及西安公寓分別預計於2027及2028年落成。
東南亞新落成及發展中項目
· Empire City（越南胡志明市）：住宅與商業綜合項目，部分已於2023-2025年間動工及交付，預計2028年前全部竣工。
· 曼谷 One Bangkok 項目：與當地合作發展，部分辦公及商業部分已動工，預計2026年完成首階段。
挑戰
根據仲量聯行《2025年第三季市場概覽》報告，整體空置率由6月的13.6%下降至9月的13.4%。中環及九龍東空置率下跌0.8個百分點，而灣仔及銅鑼灣則上升2.5個百分點至12%。管理層在中期業績誠實指出，集團旗下香港竹商場均錄得100%出租率，整體出租率高達91%，優於大市，但甲級寫字樓供應過剩，空置率仍高，寫字樓租金下行壓力持續。相反，內地業務已佔太古地產投資物業收入約三分之一，尤其在香港辦公樓市疲弱時，更成為集團現金流及盈利增長重要動力。
投資策略
根據EJFQ資料，太古地產處於横行股，主要大行報告評級正面，預測市盈率約16倍，市帳率約0.5倍，股息率5.2%。然而，太古地產部分業務已接近半間內房股，內地業務佔比重日趨增加，盈利增長存在不確定性，現價值傳率不高。保守投資者應密切留意內地出租物業出租率增長表現、香港住宅銷售及東南亞新項目進度，考慮分階段中長線吸納；進取投資者則可於股價於20元橫行區隔首注入市，再以月供形式分12-18個月吸納，以達至財息兼收。
Jacky Lui