易風談笑風生［香港二手市場調查：為何二手位置比現在新樓宇位置要好？ ］

香港二手市場調查：為何二手位置比現在新樓宇位置要好？ 

香港地少人多，樓價高企，不少市民在置業時都會考慮二手樓。近年來，香港二手樓市場出現一個有趣的現象：二手樓的位置普遍比新樓要好。這背後的原因值得探討。 

一、歷史因素：城市發展的軌跡** 

香港的城市發展並非一蹴而就，而是經歷了漫長的過程。早期的城市建設主要集中在維多利亞港兩岸，即現在的港島和九龍半島。這些地區交通便利，配套設施完善，逐漸成為香港的核心區域。隨著人口增長和經濟發展，香港的城市範圍不斷擴大，從1997年後新市鎮如雨後春筍般湧現。由沙田到天水圍然而，這些新市鎮大多位於遠離市中心的邊緣地帶，交通和配套設施相對落後，但由於香港人中產階級誔生，政府和金管、銀公便利措施可讓這類中產人士9成按揭，故在沙田到新界區顯然為地產商開發位置，中產人士大部份都是由屋村長大，故希望更上一層樓心態，搬到新界區距離屋邨為置業目標群， 

二、土地供應：稀缺資源的爭奪** 

香港土地資源稀缺，政府可供開發的土地有限。為了滿足住房需求，政府不得不將目光投向新界等邊遠地區。這些地區雖然土地資源相對豐富，但開發成本高，且需要建設完善的交通和配套設施。相比之下，市區的二手樓大多位於成熟社區，周邊配套設施齊全，交通便利，生活環境優越，所以當年沙田、大埔、粉嶺、上水 到元朗開發區是199幾年至2010年最佳位置，到了後期發展商睇盡機會屯門到天水圍 輕鐵、西鐵連接九龍區、深圳灣、澳珠澳橋北上配套建設，考慮置業的投資者更對這些遠離屋邨身份屋苑而著重投資。。 

三、開發商策略：利潤最大化的選擇** 

房地產開發商以盈利為目的，在選擇開發地塊時，會綜合考慮土地成本、開發難度、市場需求等因素，遠離屋邨心態為中產階級投資手法。由於市區地塊價格高昂，開發成本高，且受制於各種規劃限制，開發難度大。而新界等地區地價相對便宜，開發限制較少，更有利於開發商實現利潤最大化。因此，開發商更傾向於在新界等地區開發新樓盤，對當年年輕一族上車盤更是長遠政策，而市區的優質地塊則被保留用於商業開發或其他用途。 

四、市場需求：不同群體的不同選擇** 

香港樓市需求多元化，不同群體對住房的需求各不相同。對於預算有限的首次置業者來說，新界等地區的新樓盤價格相對便宜，更符合他們的經濟能力。而對於追求生活品質的改善型買家來說，市區的二手樓雖然價格較高，但地理位置優越，生活配套完善，更符合他們的需求，所以大部份新界年輕人居多，他們不介意 地理位置稍為遠啲，但起碼屋苑對年輕人小時候心態有著真正落地。 

五、未來趨勢：市區更新與新市鎮發展** 

隨著香港城市發展的深入，市區更新和新市鎮發展將成為未來樓市發展的兩大趨勢。市區更新可以盤活市區存量土地資源，提升城市功能，改善居住環境。新市鎮發展則可以疏解市區人口壓力，提供更多住房供應。未來，隨著市區更新項目的推進和新市鎮配套設施的完善，市區和新市鎮的差距將逐步縮小，二手樓和新樓的位置優勢也將趨於平衡。 

總結： 

香港二手樓位置普遍比新樓要好，是歷史因素、土地供應、開發商策略、市場需求等多方面因素共同作用的結果。未來，隨著市區更新和新市鎮發展的推進，這一現象可能會有所改變。但無論如何，地理位置始終是影響房價的重要因素，消費者在置業時應根據自身需求和經濟能力，選擇合適的房源。 

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作者 : Jason Chan （易風）信貸行業專欄作家及環聯放債人信貸風險管理榮譽客席講師  

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