港人移居新選擇？日本置業門檻原來比想像中低

近年香港人移居海外成為熱門話題。英國、加拿大、澳洲一直是傳統首選，但隨着生活成本不斷上升、簽證政策日趨嚴格,愈來愈多港人將目光轉向另一個方向——日本。地理上一機直航、文化上同屬東亞、生活習慣相近,加上近年日圓持續偏弱,令「移居日本」、「在日本買房」成為不少港人茶餘飯後的話題。

樓價比想像中親民

提起東京買樓,很多人第一個反應是「肯定好貴」。但實際比較一下就會發現,東京23區以外、或大阪、福岡等地區的住宅,單位面積換算下來,往往比香港同類物業便宜得多。即使在東京市區,只要不是核心地段,一個兩房單位的入場費,對比起香港同等面積、同等地段的物業,仍然有相當大的差距。

更值得留意的是,日本物業普遍採用「永久產權」制度,買家擁有的是土地及建築物的完整所有權,可以自由轉售、出租或留給下一代,沒有年期限制。這與香港大部分物業屬於有限年期的土地租契不同,對長線持有或想為下一代留下資產的買家而言,是一個明顯分野。

外國人置業基本上沒有額外限制

日本對外國買家相對開放,海外人士置業大致享有與本地人相同的權利,不需要額外繳付外國人專屬稅項,亦沒有像部分國家般設有購買數量或物業類型的限制。產權登記制度公開透明,物業歷史、土地資料等都可以查閱,資訊不對稱的情況相對較少。

當然,「沒有限制」不代表沒有手續。實際購買仍涉及日本的不動產取得稅、登記費、仲介費等支出,加上日後每年要繳付的固定資產稅及都市計劃稅,這些都是計算總成本時不能忽略的部分。

租金回報與匯率因素

相比香港核心地段租金回報率長期偏低,東京及大阪部分住宅區的租金回報率普遍較高,尤其是市中心以外、交通仍算方便的地區。日本租客相對穩定,拖欠租金或惡意破壞物業的情況亦較少聽聞,加上有成熟的物業管理公司可代為處理出租、收租及維修事務,對於人在香港、物業在日本的業主來說,管理上相對省心。

另外,日圓近年匯率偏弱,亦是不少人考慮現時進場的原因之一——同樣金額的港元,可以換到比幾年前更多的日圓。不過匯率始終是雙向風險,沒有人能準確預測未來走勢，把「匯率低」當成單一的入市理由並不穩妥，這點需要特別小心,不宜將匯率波動視為必然會朝某個方向發展的保證。

不能忽視的風險

任何海外置業都有其代價,日本亦不例外。

地震是日本的天然地理特徵,儘管當地建築物的抗震標準屬世界前列,但天災風險始終存在,購買地震保險會增加額外成本。稅務方面,日本與香港的稅制不同,加上可能涉及兩地的稅務申報問題,建議事先諮詢熟悉跨境稅務的會計師。距離管理亦是現實考量——人在香港,物業在日本，遇上突發狀況時始終不及親身在場方便，即使委託管理公司,也需要支付額外管理費用，這些都應該計入長期持有成本。

給有興趣人士的建議

如果認真考慮在日本置業或以此作為移居的一步,以下幾點值得參考：

先做足資料搜集,了解心目中地區的樓價、租金及人口流動趨勢,而非單憑「便宜」就決定地點。有條件的話,親身到當地視察環境、交通及生活配套，始終比網上資料來得實在。資金規劃宜保守,不要把所有資金投入單一物業或單一地區,亦要預留應付突發開支的緩衝。選擇合作夥伴時,無論是仲介、律師或管理公司,都應核實其資歷及往績,多比較幾家機構的條件,而非只聽單一銷售說法。

日本置業確實未必如想像中遙不可及,但這始終是一項需要長期承諾的決定，並非追逐短期升值的工具。對有意移居或分散資產的港人而言,日本是值得認真研究的選項之一,但「值得研究」不等於「適合人人」——最終是否適合,還是要視乎個人的資金狀況、風險承受能力,以及長遠的生活規劃。