《業主立案法團制度 必須根治》
《業主立案法團制度 必須根治》
宏福苑的悲劇，像一把尖銳的解剖刀，劃開了業主立案法團制度的膿瘡。儘管事件成因複雜，但上一任法團的種種操作，無疑是釀成慘劇的關鍵一環。這並非個案，而是整個制度病變的縮影——當法團淪為少數人斂財、專權的工具，千萬業主的安居夢，便成了隨時可能崩塌的危樓。
法團制度的頹敗，早已不是秘密。貪腐與專政的影子，在許多樓宇的管理中若隱若現，只是多數時候被「維護大廈秩序」的幌子掩蓋。我親身經歷過這種無力感：曾試圖質疑法團一項高價維修工程的合理性，要求公開招標文件與預算明細，得到的回復卻是「涉及機密」「業主無權過問」；想聯合鄰居提出異議，卻發現法團早已通過修改會議規則，將「多數通過」的門檻悄悄提高，讓反對聲音永遠無法形成有效力量。這種處處設防的封閉性，正是制度給權力濫用留下的溫床。
以宏福苑為例，舊法團在任逾十年，2024年初以「微弱多數票」通過總造價3.3億元的工程方案，價格遠高於市場行情。明眼人都能看出其中的蹊蹺——所謂的「維修」項目，不少是重複施工或無謂升級，而承接工程的公司，背後總能牽出與法團成員千絲萬縷的聯繫。面對這場幾乎是「睇住嚟搶」的掠奪，業主們終於忍無可忍，通過合法途徑發起重組，歷時近一年在2024年9月成功換屆，成為香港樓宇管理史上罕見的「業主勝利」。但勝利的代價慘重：工程已於2024年7月動工，舊法團早已簽下無法輕易撕毀的合同，推倒重來意味著天文數字的訴訟費與賠償金，而業主們要面對的，是一個被動過的爛攤子。
為何推翻一個問題法團會被稱為「史上罕見」？因為制度設計從一開始就給業主設下了重重障礙。法團每兩年換屆，卻沒有「任期限制」，意味著同一批人可以無限次連任，久而久之形成牢固的利益集團。他們早早就安插親信進入管理層，與物管公司、承辦商結成同盟，從招標到驗收全程操縱，外人很難滲透。更令人無奈的是，業主想通過法律途徑質疑，政府部門往往要求「證據確鑿」才會介入，可證據恰恰被法團牢牢掌控——會議記錄被篡改、財務賬目模糊不清、關鍵合同不對外公開，業主們如同面對一堵密不透風的牆。
多數業主為生計奔波，很難有精力耗在漫長的抗爭中。法團正是抓住這一點，用拖延戰術消磨業主的鬥志。發起特別業主大會需要達到法定人數，他們就故意將會議時間定在工作日上午；業主要求查賬，他們就以「整理中」「顧問審核」為由拖上數月；即便好不容易開成大會，也會用繁瑣的議程、模糊的術語混淆視聽，讓反對意見無法有效表達。更陰險的是，發起抗爭的業主往往會遭到報復——被貼上「搗亂者」標籤、在鄰居中散布謠言，甚至面臨莫名的投訴與騷擾。這種精神壓力，足以讓許多人打退堂鼓。
最荒謬的是，業主作為大廈的真正主人，本應是「客」，卻淪為被法團擺佈的「奴」。他們按時繳納管理費，卻對資金去向毫不知情；他們承受著工程質量低劣帶來的生活困擾，卻沒權更換偷工減料的承辦商；他們面對安全隱患的警告，卻被法團以「小题大做」壓制。為什麼付錢的人沒有話語權？為什麼保障安居的制度，反而成了傷害業主的利器？
究其根本，是法團制度的「初心」已被權力與利益腐蝕。制度設計的初衷，是讓業主通過自治實現「利益最大化」——合理分配資源、及時維修樓宇、保障居住安全。但如今，不少法團淪為少數人的「斂財工具」：挑選承辦商不看資質看回扣，工程預算故意做大以套取差價，借故延期索要不合理補償，甚至人為製造問題再「解決問題」謀利。這些操作背後，是對業主權益的踐踏，更是對生命安全的漠視。宏福苑的悲劇，不過是這種積弊的極端爆發。
根治這一制度，刻不容緩。不能再寄望於少數業主的「奇蹟式勝利」，而需要從根源上改革：比如設定法團成員任期上限，杜絕長期壟斷；強制財務賬目公開透明，引入第三方機構審計；簡化業主發起質疑與重組的流程，降低抗爭成本；對濫用職權、利益輸送的行為設定更嚴厲的懲罰機制。與此同時，業主們也須擺脫「怕麻煩」的心態，主動關心大廈事務，定期參加法團會議，對不合理現象及時質疑——你的沉默，可能就是在給貪腐者讓路。
家是安身立命之所，不應成為少數人謀利的獵場。宏福苑的教訓足夠慘痛，若再不對業主立案法團制度動真格改革，類似的悲劇只會不斷重演。根治病灶，才能讓每個業主真正找回「主人」的尊嚴，讓「安居」二字不再是奢望。
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作者 : Jason Chan （易風）信貸行業專欄作家及環聯放債人信貸風險管理榮譽客席講師
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