香港与中国物业管理业发展

三月下旬，笔者有幸参加国内物业管理交流活动，与内地物业管理专业人士交流。是次交流，香港与中国的代表分享各地物业管理发展及特色之处，说好香港物业管理故事。在参加交流活动前，我对香港物业管理的优势充满自信，认为我们的模式足以应对任何挑战。然而，在听取内地代表分享后，我意识到内地管理模式虽然起步较晚，但凭借庞大的市场规模与迅速应用新技术的能力，已在某些方面实现了超越。这种认知冲击促使我重新审视香港的优势与不足。本文根据是次交流活动的所见所闻，分别从多方面探讨香港与中国物业管理发展，及展望香港在大湾区物业管理发展中可担当的角色。

1. 中国物业管理发展
中国物业管理行业比香港的物业管理发展迟30年。短短30年间，中国物业管理行业经历了快速发展和变革，现已成为现代城市管理和房地产服务的重要组成部分。如解释中国物业管理行业发展，可分为4个不同的阶段探讨过去、现在及未来。

第一阶段：1980年-1990年
1980-1990年代是中国房地产行业的萌芽阶段。中国土地一直以来奉行土地集体制，土地由国家拥有。直至1980年代内地土地改革，中国第一次土地拍卖成功于深圳进行，土地成为日后位于深圳《东湖丽苑》及于中国第一家物业管理公司-深圳物业管理公司的所在地。深圳物业管理公司成立，标志中国随著住房制度从福利分房迈向商品房发展，及标志中国物业管理行业起步点。
在1981年，《东湖丽苑》的竣工吸引了当时深圳市民的广泛关注。它不仅是中国改革开放后首批商品房的代表，更象征著住房制度的重大转变。那时，物业管理人员穿著整齐制服，面带微笑，为住户提供服务，这在当时是一个崭新的景象。深圳物业管理公司更派遣员工到香港学习，观察香港物业管理公司的运作方式，包括如何处理住户投诉、维护公共设施等，这些细节为中国物业管理行业的发展奠定了基础。
当时的深圳还只是一个刚刚开始发展的小城市，土地改革初期，人们对「商品房」的概念感到陌生，甚至带有疑虑。但随著《东湖丽苑》的出现，一些市民第一次体验到有物业管理员提供周到的服务。他们发现，住在这样的新型小区中，不仅居住环境更为整洁，生活质量也显著提高。这种切身的体验逐渐改变了人们对房地产市场化的看法，也为中国房地产行业未来的爆炸式增长铺平了道路。

第二阶段：1990年-2000年
1990年代到2000年代，中国物业管理行业进入规范化的关键阶段。随著城市化的快速推进，越来越多的住宅小区开始引入专业的物业管理服务。在1990年代初期，物业管理行业仍然处于探索阶段。许多小区的居民对于支付物业费用持怀疑态度，认为这是一种额外的负担。然而，随著城市化的加速，居民对生活环境与社区管理的要求越来越高。一些物业公司开始尝试提供更为专业化的服务，比如24小时安保和定期的公共设施维护，这些举措逐渐改变了居民的态度。例如，在某个新建小区，物业公司推出了针对老年人的上门服务，起初居民质疑其实用性，但随著服务的普及，社区居民感受到了实实在在的便利，物业公司也因此得到了更多的支持与信任。这种从质疑到接受的转变，正是物业管理行业成长的重要缩影。
政府在此期间出了多项政策与法规，从1994年，《城市新建住宅小区管理办法》到2003年的《物业管理条例》的颁布，为物业管理的权责界定奠定基础、行业标准化提供了法律依据。物业服务的范围逐渐从住宅扩展到商业、写字楼、公共设施等领域，服务内容不断丰富，模式逐渐从早期的简单服务向综合性服务转变，包括安保、清洁、公共设施维护等。市场化的推动使得物业管理公司之间的竞争加剧，促使其提升服务质量。一些国内大型及外资的物业公司进入内地市场如:万科物业、中海、第一太平及仲量行等开始探索智能化管理，如引入电梯智能卡系统，这些创新成为行业发展的里程碑。

第三阶段：2010年-2020年
2010年代初期，物业管理行业仍以传统的服务模式为主，智慧物业的概念尚未被广泛接受。许多企业对于高科技投入持观望态度，担心成本过高无法回收。然而，随著市场竞争的加剧，头部企业开始将科技视为提升竞争力的核心手段。例如，碧桂园服务率先在旗下高端社区试点智慧物业，通过引入在线缴费、远程报修和智能巡检系统，显著提高了服务效率和用户满意度。最终，这些试点成功的经验转化为行业标准，促使更多企业加入智慧物业的行列，从而推动了整个行业的转型升级。
此外，中国房地产市场的繁荣为物业管理行业带来了前所未有的机遇。万科物业和碧桂园服务等头部企业通过大规模的并购迅速扩张，市场份额逐渐集中化。例如，万科物业在此期间收购了多家区域性物业公司，将其服务范围从一线城市拓展到更多的二三线城市，形成了全国性的服务网络。同时，智慧物业技术逐渐渗透到行业中，门禁系统、在线缴费和社区APP的使用提升了服务效率，改善了住户体验。某新建小区引入了人脸识别门禁系统，住户只需「刷脸」即可进出，这一技术不仅大幅提高了小区的安全性，也减少了传统方式下的管理成本。

第四阶段：2020年至今
政策推动行业转型升级的效果，最能从数据和案例中体现。例如，政府针对物业管理行业出台了多项政策，如智慧化社区建设的推进和补贴措施，使得物管企业开始广泛应用物联网技术，实现了从传统管理到数字化管理的飞跃。在某些智慧社区，住户通过手机应用即可预约家政服务、报修甚至参与社区活动，提升了生活便利性。同时，物管企业利用大数据进行用户行为分析，针对性推出增值服务，例如针对老人设计的社区养老服务，增加了收入来源的多样性。这些例子不仅展现了政策的导向作用，也体现了行业整体升级的成效和未来发展的潜力。

2. 香港物业管理发展

香港作为中国物业管理行业的发源地之一，其物业管理模式成熟且高度市场化，对内地物业管理的发展产生了深远影响。同样，香港物业管理发展亦主要分为四个不同阶段。

第一阶段：（1950年-1970年）
在1950至1960年代的萌芽阶段，香港物业管理行业的发展与战后的社会背景密切相关。二战结束后，香港人口迅速增长，住房需求激增，导致公共屋邨的大量建设，这些新型建筑的管理需求催生了专业物业管理的初步形成。
为了应对这种需求，1966年由英国引入一个物业管理行业专业组织—英国特许房屋经理学会香港分会（现称为特许房屋经理学会亚太分会）。特许房屋经理学会亚太分会1960年代与香港大学校外课程部合作，举办房屋管理专业课程，回应当时社会对房屋管理需求，亦标志著香港物业管理行业进入了专业化的萌芽阶段，为物业管理的规范化和专业化奠定了基础。这一阶段的关键发展反映了香港社会对专业物业管理的需求，并确立了行业初步的专业框架，为后续的规范化和市场化发展提供了方向与动力。
第二阶段（1970年- 2000年）
在这一阶段，香港物业管理行业进一步走向规范化。《多层大厦（业主立案法团）条例》正式确立了业主立案法团制度，赋予业主自治管理大厦日常事务权利。这一制度不仅推动了业主对物业管理的参与，也为后续行业的法制化奠定了重要基础。1993年，《建筑物管理条例》进一步细化了公契经理人及业主的权责分工。同时，《建筑物管理条例》亦有定明大厦采购程式、召开业主大会及管理委员会成立的程式，使行业运作更加规范和有序。
此外，香港房屋经理学会亦于1980年代成立，标志香港房屋的专业培训由英国模式，转变至香港本地培训模式。在这个时段，香港各大专院校亦开始举办房屋管理专业课程。同时《房屋经理注册条例》于1999正式推行，亦标志香港房屋经理有既定指引及专业操守，处理日常管理工作，这对日后《物业管理业服务条例》型成邹形。
第三阶段 (2000年-2020年）
1997年香港回归后，房地产市场的繁荣促进了物业管理行业的进一步发展。物业管理的服务范围不再仅局限于住宅楼宇，而是延伸至商业大厦、商场以及工业物业等更多元化的领域。2020年，香港正式推行《物业管理服务条例》，引入物业管理人牌照制度，旨在提升行业的专业性，并确保服务水准与国际标准接轨。
第四阶段：2020年至今
进入现代化与科技化阶段，智慧物业技术的广泛应用成为行业的一大亮点。例如，智能门禁系统和能源管理系统的普及极大地提高了物业管理的效率和便利性。同时，物业管理公司也开始转型为综合服务商，除了传统的管理业务外，还提供资产管理及社区运营等增值服务，进一步满足现代社会的多元需求。
香港物业管理行业在不同历史阶段的重要特点与影响的概要分析，反映了行业从萌芽到现代化的逐步演进过程，以及其在服务质量和专业化方面的持续提升。

3. 内地及香港行业现状
内地物业管理行业正处于快速发展阶段，但仍需解决服务质量参差与盈利压力等问题；而香港物业管理行业则因其高度市场化、法治化以及成熟的业主自治模式展现出高度的专业化和稳定性。两地在智慧化发展和科技应用方面均有亮眼表现，但内地的市场规模和发展潜力无疑更为巨大。
2023年内地物业管理行业规模超过1.5万亿元，管理面积突破350亿平方米，从业人员近千万。此外，头部企业的市场集中度显著提升， 10大的物业公司（如万物云、保利物业、中海物业等）占据约20%的市场份额。内地相关法律法规逐渐完善明确了业主的权利，推动智慧化的物业管理。同时，物业公司需公开收费明细以提升透明度，监管趋严。智慧物业已普及，包括AI监控、物联网设备、APP报修和无人化停车等技术。头部企业如龙湖的“智慧服务”和绿城的“幸福绿城”均投入大量资源于数字化平台建设。但是，内地物业管理行业仍面临服务质量参差不齐的问题，特别是部分中小物业公司标准化不足。此外，业主矛盾突出，如收费不透明和公共收益分配纠纷常见。基础物业服务的盈利压力大，利润率仅约5-8%，企业更多依赖增值服务来维持盈利。
相比之下，香港物业管理行业的专业化程度高，行业细分明确。清洁、安保、维修等工作通常外判予专业公司，以确保服务的高效与专业。同时具有高度市场化特点，物业管理公司通过市场竞争获取项目，服务合约清晰。业主法团对物业公司的工作有较强的监督权。此外，完善的法律体系使得纠纷多数可通过法律途径或土地审裁处解决。同时，业主立案法团是香港物业管理的核心机构，由业主选举产生，负责聘用物业管理公司并监督工作。业主可通过法团直接参与管理决策，如维修基金的使用及收费标准等，充分体现业主自治模式的成熟。
此外，香港物业管理服务涵盖住宅、写字楼、商场、工业大厦及公共设施（如医院、学校）等多元领域，提供全链条服务，包括租赁、保养、安保等。在科技应用方面居领先地位，普及了智能大厦管理系统、人脸识别门禁及线上缴费平台，绿色建筑管理（如LEED认证）和节能技术（如太阳能板）的应用。

4. 内地及香港面对的挑战与问题
内地物业管理面对的挑战与问题分别是服务质量参差不齐、业主矛盾突出、盈利压力大、政策和法规的挑战、智慧化落地难度。首先，内地物业管理行业中部分中小型物业公司在服务标准化和质量管理方面存在不足，导致服务水准参差不齐，难以满足业主日益提高的需求。同时，收费透明度不足及公共收益分配纠纷是内地物业管理中常见的问题。许多业主对物业公司的收费标准或收益使用缺乏信任，这进一步加剧了业主与物业管理方之间的矛盾。再加上基础物业服务的利润率较低，仅约5-8%，导致物业公司需依赖增值服务（如房屋租赁、家政服务等）以提高盈利能力。然而，增值服务的推广与落实仍面临运营成本高及业主接受度低等挑战。最后，智慧物业的普及有所推进，但对于中小型物业公司来说，投入AI监控、物联网设备等数字化技术的成本较高，且技术应用的效果在部分地区仍有待验证。
相比之下，香港物业管理面对的挑战与问题分别是业主与物业公司之间的沟通与协作、成本上升与盈利压力、科技应用的普及与维护挑战、绿色建筑与节能管理压力及法律纠纷与监管要求。首先，香港的物业管理法治化程度高，但业主与物业公司之间的沟通与协作仍可能出现摩擦，特别是在涉及重大维修基金使用或收费标准调整时，可能需要多轮协商才能达成一致。
再者，香港物业管理行业面临人力成本上升及运营费用增加的压力，特别是在聘用专业公司进行清洁、安保、维修等服务时，这些外包服务的成本使物业管理公司的利润空间进一步收窄。为解决人手及运营费用的压力，香港在智能大厦管理系统、人脸识别门禁等科技应用方面处于领先地位，但这些系统的维护和升级需要持续投入资金与技术支持，对部分中小型物业管理公司来说，可能是一项负担。
再者，随著绿色建筑管理和节能技术的推广，香港物业管理公司需要在LEED认证、太阳能板等方面投入更多资源。然而，这些投入短期内可能无法带来明显的经济回报，对中小型公司来说尤为挑战。最后，香港的法律体系完善，但物业管理公司仍需应对来自业主的法律纠纷或土地审裁处的仲裁，这不仅需要额外的法律成本，也可能拖延日常管理工作的进行。

5. 香港物业管理业在大湾区物业管理发展中可担当的角色
香港物业管理业在内地享负盛名，故在大湾区物业管理发展中可以担当多个重要角色，分别专业知识分享、技术创新推广、跨境合作、市场规范制定、可持续发展推广。同时，亦可作为桥梁，促进技术交流、专业合作和市场规范化，推动整个区域的物业管理行业进步。例如:香港拥有成熟的物业管理体系和专业知识，可以帮助大湾区其他城市提升物业管理水平，分享最佳实践。再者，香港在物业管理中运用先进技术（如智能管理系统、物联网等），可以引入这些技术到大湾区，提升物业运营效率，并与大湾区其他城市的开发商和管理公司建立合作关系，共同开发和管理跨境物业项目。最后，香港的物业管理经验和法规可以帮助大湾区制定相关的行业标准和规范，促进市场健康发展。香港在绿色建筑和可持续物业管理方面的经验，可以帮助大湾区实现环保目标，推动可持续城市发展。