香港與中國物業管理業發展

三月下旬，筆者有幸參加國內物業管理交流活動，與內地物業管理專業人士交流。是次交流，香港與中國的代表分享各地物業管理發展及特色之處，說好香港物業管理故事。在參加交流活動前，我對香港物業管理的優勢充滿自信，認為我們的模式足以應對任何挑戰。然而，在聽取內地代表分享後，我意識到內地管理模式雖然起步較晚，但憑藉龐大的市場規模與迅速應用新技術的能力，已在某些方面實現了超越。這種認知衝擊促使我重新審視香港的優勢與不足。本文根據是次交流活動的所見所聞，分別從多方面探討香港與中國物業管理發展，及展望香港在大灣區物業管理發展中可擔當的角色。

1. 中國物業管理發展
中國物業管理行業比香港的物業管理發展遲30年。短短30年間，中國物業管理行業經歷了快速發展和變革，現已成爲現代城市管理和房地産服務的重要組成部分。如解釋中國物業管理行業發展，可分爲4個不同的階段探討過去、現在及未來。

第一階段：1980年-1990年
1980-1990年代是中國房地産行業的萌芽階段。中國土地一直以來奉行土地集體制，土地由國家擁有。直至1980年代內地土地改革，中國第一次土地拍賣成功於深圳進行，土地成爲日後位於深圳《東湖麗苑》及於中國第一家物業管理公司-深圳物業管理公司的所在地。深圳物業管理公司成立，標誌中國隨著住房制度从福利分房邁向商品房发展，及標誌中國物業管理行業起步點。
在1981年，《東湖麗苑》的竣工吸引了當時深圳市民的廣泛關注。它不僅是中國改革開放後首批商品房的代表，更象徵著住房制度的重大轉變。那時，物業管理人員穿著整齊制服，面帶微笑，為住戶提供服務，這在當時是一個嶄新的景象。深圳物業管理公司更派遣員工到香港學習，觀察香港物業管理公司的運作方式，包括如何處理住戶投訴、維護公共設施等，這些細節為中國物業管理行業的發展奠定了基礎。
當時的深圳還只是一個剛剛開始發展的小城市，土地改革初期，人們對「商品房」的概念感到陌生，甚至帶有疑慮。但隨著《東湖麗苑》的出現，一些市民第一次體驗到有物業管理員提供周到的服務。他們發現，住在這樣的新型小區中，不僅居住環境更為整潔，生活質量也顯著提高。這種切身的體驗逐漸改變了人們對房地產市場化的看法，也為中國房地產行業未來的爆炸式增長鋪平了道路。

第二階段：1990年-2000年
1990年代到2000年代，中國物業管理行業進入規範化的關鍵階段。隨著城市化的快速推進，越來越多的住宅小區開始引入專業的物業管理服務。在1990年代初期，物業管理行業仍然處於探索階段。許多小區的居民對於支付物業費用持懷疑態度，認為這是一種額外的負擔。然而，隨著城市化的加速，居民對生活環境與社區管理的要求越來越高。一些物業公司開始嘗試提供更為專業化的服務，比如24小時安保和定期的公共設施維護，這些舉措逐漸改變了居民的態度。例如，在某個新建小區，物業公司推出了針對老年人的上門服務，起初居民質疑其實用性，但隨著服務的普及，社區居民感受到了實實在在的便利，物業公司也因此得到了更多的支持與信任。這種從質疑到接受的轉變，正是物業管理行業成長的重要縮影。
政府在此期間出了多項政策與法規，從1994年，《城市新建住宅小區管理辦法》到2003年的《物業管理條例》的頒布，爲物業管理的權責界定奠定基礎、行業標準化提供了法律依據。物業服務的範圍逐漸從住宅擴展到商業、寫字樓、公共設施等領域，服務內容不斷豐富，模式逐漸從早期的簡單服務向綜合性服務轉變，包括安保、清潔、公共設施維護等。市場化的推動使得物業管理公司之間的競爭加劇，促使其提升服務質量。一些國內大型及外資的物業公司進入內地市場如:萬科物業、中海、第一太平及仲量行等開始探索智能化管理，如引入電梯智能卡系統，這些創新成爲行業發展的里程碑。

第三階段：2010年-2020年
2010年代初期，物業管理行業仍以傳統的服務模式為主，智慧物業的概念尚未被廣泛接受。許多企業對於高科技投入持觀望態度，擔心成本過高無法回收。然而，隨著市場競爭的加劇，頭部企業開始將科技視為提升競爭力的核心手段。例如，碧桂園服務率先在旗下高端社區試點智慧物業，通過引入在線繳費、遠程報修和智能巡檢系統，顯著提高了服務效率和用戶滿意度。最終，這些試點成功的經驗轉化為行業標準，促使更多企業加入智慧物業的行列，從而推動了整個行業的轉型升級。
此外，中國房地產市場的繁榮為物業管理行業帶來了前所未有的機遇。萬科物業和碧桂園服務等頭部企業通過大規模的並購迅速擴張，市場份額逐漸集中化。例如，萬科物業在此期間收購了多家區域性物業公司，將其服務範圍從一線城市拓展到更多的二三線城市，形成了全國性的服務網絡。同時，智慧物業技術逐漸滲透到行業中，門禁系統、在線繳費和社區APP的使用提升了服務效率，改善了住戶體驗。某新建小區引入了人臉識別門禁系統，住戶只需「刷臉」即可進出，這一技術不僅大幅提高了小區的安全性，也減少了傳統方式下的管理成本。

第四階段：2020年至今
政策推動行業轉型升級的效果，最能從數據和案例中體現。例如，政府針對物業管理行業出台了多項政策，如智慧化社區建設的推進和補貼措施，使得物管企業開始廣泛應用物聯網技術，實現了從傳統管理到數字化管理的飛躍。在某些智慧社區，住戶通過手機應用即可預約家政服務、報修甚至參與社區活動，提升了生活便利性。同時，物管企業利用大數據進行用戶行為分析，針對性推出增值服務，例如針對老人設計的社區養老服務，增加了收入來源的多樣性。這些例子不僅展現了政策的導向作用，也體現了行業整體升級的成效和未來發展的潛力。

2. 香港物業管理發展

香港作爲中國物業管理行業的發源地之一，其物業管理模式成熟且高度市場化，對內地物業管理的發展産生了深遠影響。同樣，香港物業管理發展亦主要分爲四個不同階段。

第一階段：（1950年-1970年）
在1950至1960年代的萌芽階段，香港物業管理行業的發展與戰後的社會背景密切相關。二戰結束後，香港人口迅速增長，住房需求激增，導致公共屋邨的大量建設，這些新型建築的管理需求催生了專業物業管理的初步形成。
為了應對這種需求，1966年由英國引入一個物業管理行業專業組織—英國特許房屋經理學會香港分會（現稱為特許房屋經理學會亞太分會）。特許房屋經理學會亞太分會1960年代與香港大學校外課程部合作，舉辦房屋管理專業課程，回應當時社會對房屋管理需求，亦標誌著香港物業管理行業進入了專業化的萌芽階段，為物業管理的規範化和專業化奠定了基礎。這一階段的關鍵發展反映了香港社會對專業物業管理的需求，並確立了行業初步的專業框架，為後續的規範化和市場化發展提供了方向與動力。
第二階段（1970年- 2000年）
在這一階段，香港物業管理行業進一步走向規範化。《多層大廈（業主立案法團）條例》正式確立了業主立案法團制度，賦予業主自治管理大廈日常事務權利。這一制度不僅推動了業主對物業管理的參與，也為後續行業的法制化奠定了重要基礎。1993年，《建築物管理條例》進一步細化了公契經理人及業主的權責分工。同時，《建築物管理條例》亦有定明大廈採購程式、召開業主大會及管理委員會成立的程式，使行業運作更加規範和有序。
此外，香港房屋經理學會亦於1980年代成立，標誌香港房屋的專業培訓由英國模式，轉變至香港本地培訓模式。在這個時段，香港各大專院校亦開始舉辦房屋管理專業課程。同時《房屋經理註冊條例》於1999正式推行，亦標誌香港房屋經理有既定指引及專業操守，處理日常管理工作，這對日後《物業管理業服務條例》型成鄒形。
第三階段 (2000年-2020年）
1997年香港回歸後，房地產市場的繁榮促進了物業管理行業的進一步發展。物業管理的服務範圍不再僅局限於住宅樓宇，而是延伸至商業大廈、商場以及工業物業等更多元化的領域。2020年，香港正式推行《物業管理服務條例》，引入物業管理人牌照制度，旨在提升行業的專業性，並確保服務水準與國際標準接軌。
第四階段：2020年至今
進入現代化與科技化階段，智慧物業技術的廣泛應用成為行業的一大亮點。例如，智能門禁系統和能源管理系統的普及極大地提高了物業管理的效率和便利性。同時，物業管理公司也開始轉型為綜合服務商，除了傳統的管理業務外，還提供資產管理及社區運營等增值服務，進一步滿足現代社會的多元需求。
香港物業管理行業在不同歷史階段的重要特點與影響的概要分析，反映了行業從萌芽到現代化的逐步演進過程，以及其在服務質量和專業化方面的持續提升。

3. 內地及香港行業現狀
內地物業管理行業正處於快速發展階段，但仍需解決服務質量參差與盈利壓力等問題；而香港物業管理行業則因其高度市場化、法治化以及成熟的業主自治模式展現出高度的專業化和穩定性。兩地在智慧化發展和科技應用方面均有亮眼表現，但內地的市場規模和發展潛力無疑更為巨大。
2023年內地物業管理行業規模超過1.5萬億元，管理面積突破350億平方米，從業人員近千萬。此外，頭部企業的市場集中度顯著提升， 10大的物業公司（如萬物雲、保利物業、中海物業等）占據約20%的市場份額。內地相關法律法規逐漸完善明確了業主的權利，推動智慧化的物業管理。同時，物業公司需公開收費明細以提升透明度，監管趨嚴。智慧物業已普及，包括AI監控、物聯網設備、APP報修和無人化停車等技術。頭部企業如龍湖的“智慧服務”和綠城的“幸福綠城”均投入大量資源於數字化平台建設。但是，內地物業管理行業仍面臨服務質量參差不齊的問題，特別是部分中小物業公司標準化不足。此外，業主矛盾突出，如收費不透明和公共收益分配糾紛常見。基礎物業服務的盈利壓力大，利潤率僅約5-8%，企業更多依賴增值服務來維持盈利。
相比之下，香港物業管理行業的專業化程度高，行業細分明確。清潔、安保、維修等工作通常外判予專業公司，以確保服務的高效與專業。同時具有高度市場化特點，物業管理公司通過市場競爭獲取項目，服務合約清晰。業主法團對物業公司的工作有較強的監督權。此外，完善的法律體系使得糾紛多數可通過法律途徑或土地審裁處解決。同時，業主立案法團是香港物業管理的核心機構，由業主選舉產生，負責聘用物業管理公司並監督工作。業主可通過法團直接參與管理決策，如維修基金的使用及收費標準等，充分體現業主自治模式的成熟。
此外，香港物業管理服務涵蓋住宅、寫字樓、商場、工業大廈及公共設施（如醫院、學校）等多元領域，提供全鏈條服務，包括租賃、保養、安保等。在科技應用方面居領先地位，普及了智能大廈管理系統、人臉識別門禁及線上繳費平台，綠色建築管理（如LEED認證）和節能技術（如太陽能板）的應用。

4. 內地及香港面對的挑戰與問題
內地物業管理面對的挑戰與問題分別是服務質量參差不齊、業主矛盾突出、盈利壓力大、政策和法規的挑戰、智慧化落地難度。首先，內地物業管理行業中部分中小型物業公司在服務標準化和質量管理方面存在不足，導致服務水準參差不齊，難以滿足業主日益提高的需求。同時，收費透明度不足及公共收益分配糾紛是內地物業管理中常見的問題。許多業主對物業公司的收費標準或收益使用缺乏信任，這進一步加劇了業主與物業管理方之間的矛盾。再加上基礎物業服務的利潤率較低，僅約5-8%，導致物業公司需依賴增值服務（如房屋租賃、家政服務等）以提高盈利能力。然而，增值服務的推廣與落實仍面臨運營成本高及業主接受度低等挑戰。最後，智慧物業的普及有所推進，但對於中小型物業公司來說，投入AI監控、物聯網設備等數字化技術的成本較高，且技術應用的效果在部分地區仍有待驗證。
相比之下，香港物業管理面對的挑戰與問題分別是業主與物業公司之間的溝通與協作、成本上升與盈利壓力、科技應用的普及與維護挑戰、綠色建築與節能管理壓力及法律糾紛與監管要求。首先，香港的物業管理法治化程度高，但業主與物業公司之間的溝通與協作仍可能出現摩擦，特別是在涉及重大維修基金使用或收費標準調整時，可能需要多輪協商才能達成一致。
再者，香港物業管理行業面臨人力成本上升及運營費用增加的壓力，特別是在聘用專業公司進行清潔、安保、維修等服務時，這些外包服務的成本使物業管理公司的利潤空間進一步收窄。為解決人手及運營費用的壓力，香港在智能大廈管理系統、人臉識別門禁等科技應用方面處於領先地位，但這些系統的維護和升級需要持續投入資金與技術支持，對部分中小型物業管理公司來說，可能是一項負擔。
再者，隨著綠色建築管理和節能技術的推廣，香港物業管理公司需要在LEED認證、太陽能板等方面投入更多資源。然而，這些投入短期內可能無法帶來明顯的經濟回報，對中小型公司來說尤為挑戰。最後，香港的法律體系完善，但物業管理公司仍需應對來自業主的法律糾紛或土地審裁處的仲裁，這不僅需要額外的法律成本，也可能拖延日常管理工作的進行。

5. 香港物業管理業在大灣區物業管理發展中可擔當的角色
香港物業管理業在內地享負盛名，故在大灣區物業管理發展中可以擔當多個重要角色，分別專業知識分享、技術創新推廣、跨境合作、市場規範制定、可持續發展推廣。同時，亦可作為橋樑，促進技術交流、專業合作和市場規範化，推動整個區域的物業管理行業進步。例如:香港擁有成熟的物業管理體系和專業知識，可以幫助大灣區其他城市提升物業管理水平，分享最佳實踐。再者，香港在物業管理中運用先進技術（如智能管理系統、物聯網等），可以引入這些技術到大灣區，提升物業運營效率，並與大灣區其他城市的開發商和管理公司建立合作關係，共同開發和管理跨境物業項目。最後，香港的物業管理經驗和法規可以幫助大灣區制定相關的行業標準和規範，促進市場健康發展。香港在綠色建築和可持續物業管理方面的經驗，可以幫助大灣區實現環保目標，推動可持續城市發展。