［滚动经济楼市时机大不同］
［滚动经济楼市时机大不同］
2024年平货通街吃，地产卖买市场数据都不停告诉我们，虽然卖买流通多了很多，但都是蚀让个案多啲是，或赚少左。但市面一些超大件别墅，估价就算有几高，市场能消化的都几乎见不到，卖不出。
银行更担心客户还款状况，虽然当年有压力测试，但现在测试什么都无用，一系不定时供款，一系供唔掂，又或者要逃亡，跳落财仔贵式走盘，过冷河，过到神仙，过不到银行收楼，但我们信贷行业更在高风险情况下接货，如果市场有人食（Marketing Share)流动高，但落到信贷业界其实走货力降低，就算有新卖家愿意接货回来的，都会睇几点：银行盘或是财仔盘和银主盘等等，一般见到财仔行头，都怕欠款唔清楚，内里更不知隐藏什么其他贷款，但这个观点是错的，我们比银行更清晰可见，银行用的是all money，财仔用的是 Frist Mortgage，Fixed Amount 因我们是定息定额，不可隐藏其他贷款，而银行在All Money 中计算可包含 私人贷款、OD LINE、信用卡、SME LOAN 等等，比我们计不清的还很多，故我们财务公司做的按揭其实限制多多。
财务行业按揭消化能力
我们消化能力只靠金主，不是银行集资，所以金主在资金链上都是很大问题，故怕做了一些死货，之前说过财务行业是需要货如轮转，故撞著死货，你都咪话唔烦，大家还记得财务业界当年很多Sub mortgage 或 融资贷款，其实经过三年疫情，这个游戏当然楼市火辣时候，按上按融资再做大旧饼，对公司来说更系好事，钱生钱，但过去疫情到现在楼市市场价格跌到阿爸都唔认得，如果做了SUB-MORTGAGE 就要靠这批货唔死，唔好唔供款，实际如此买都唔想买，因大闸蟹绑死晒，Call loan 对借出的财务公司，必然无事，你可以用当一半价格收回借出的贷款，但你与客之间关系链就断裂，又另一个游戏玩法集多间财务公司借比大客户，现在就要去保持债仔还款能力，有什么冬瓜豆腐集资借出的，又或者安比例借出而分大与细的玩法后面财仔就会输晒，这时你会发现这个游戏本身是好的理念，有好货源一齐借，但天有不测之风云，到了这个时候，你只会同债仔倾谈后事，继续还，留底机会继续还，不是个个能有生路行，一来要睇你做什么生意，二来要财债仔还有几多物业按揭债项，令头财务要帮后几家集资财仔策划债仔身后事，你都咪话唔烦死人。
又讲吓融资方便，有些由基金制造出来融资方案是将你的财务公司打包借一半给你，一年期合约，但问题就是一年期借回来的资金都巳经借晒出去，财仔又要再揾另一班人集资再借，这些杠杆原理大家都清楚，借上借，当时势好继续都是可以坐大公司层次，但时势唔好时就是断裂资金链，要财务公司到期的还钱风险，由于世界不是只有香港经济有问题，而是全球
经济都有问题，每个地方家族基金都想为之前输了的找出新出路，故不停地要经过全球管理家族基金来操盘增值，边个地方有好利润时，家族基金必然在这些地方落墨，而在东南亚地区他们多选择 香港、新加坡、韩国、台湾。但大家留意的是近年亦有不继努力国家诞生，例如泰国、菲律宾、印尼、马来西亚更是新兴经济链，大家亦要知道家族基金是有限的，不能在8个国家投方足够在这半个地球经济链内面，故大家要知道［中国香港行政特别区特首李家超先生］是几咁辛苦，要在八个国家，大个香港面积数百倍中找寻家庭基金在香港投资，表示感激不尽，感谢。
最后真的要靠中国香港投资或移民专才到港再一次滚动香港经济，楼市金融才能有气息，2025年预计开始看到树苗增长，多一点国企来港上IPO，投资者或家族基金玩埋一份，香港金融才慢慢增长，但切勿过度严苛条例问题，等同我们教子女都要是温和有序去教导，而不是将条例框框框死小朋友读书食饭完全无自由，时发时紧经济发展，就是我们香港人爱拼就会赢精神。
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作者 : Jason Chan （易风）信贷行业专栏作家及环联放债人信贷风险管理荣誉客席讲师
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