［滾動經濟樓市時機大不同］ | 易風 (Jason Chan)

［滾動經濟樓市時機大不同］

2024年平貨通街吃，地產賣買市場數據都不停告訴我們，雖然賣買流通多了很多，但都是蝕讓個案多啲是，或賺少左。但市面一些超大件別墅，估價就算有幾高，市場能消化的都幾乎見不到，賣不出。

銀行更擔心客戶還款狀況，雖然當年有壓力測試，但現在測試什麼都無用，一係不定時供款，一係供唔掂，又或者要逃亡，跳落財仔貴式走盤，過冷河，過到神仙，過不到銀行收樓，但我們信貸行業更在高風險情況下接貨，如果市場有人食（Marketing Share)流動高，但落到信貸業界其實走貨力降低，就算有新賣家願意接貨回來的，都會睇幾點：銀行盤或是財仔盤和銀主盤等等，一般見到財仔行頭，都怕欠款唔清楚，內裡更不知隱藏什麼其他貸款，但這個觀點是錯的，我們比銀行更清晰可見，銀行用的是all money，財仔用的是 Frist Mortgage，Fixed Amount 因我們是定息定額，不可隱藏其他貸款，而銀行在All Money 中計算可包含私人貸款、OD LINE、信用卡、SME LOAN 等等，比我們計不清的還很多，故我們財務公司做的按揭其實限制多多。

財務行業按揭消化能力

我們消化能力只靠金主，不是銀行集資，所以金主在資金鏈上都是很大問題，故怕做了一些死貨，之前說過財務行業是需要貨如輪轉，故撞著死貨，你都咪話唔煩，大家還記得財務業界當年很多Sub mortgage 或融資貸款，其實經過三年疫情，這個遊戲當然樓市火辣時候，按上按融資再做大舊餅，對公司來說更係好事，錢生錢，但過去疫情到現在樓市市場價格跌到阿爸都唔認得，如果做了SUB-MORTGAGE 就要靠這批貨唔死，唔好唔供款，實際如此買都唔想買，因大閘蟹綁死晒，Call loan 對借出的財務公司，必然無事，你可以用當一半價格收回借出的貸款，但你與客之間關係鏈就斷裂，又另一個遊戲玩法集多間財務公司借比大客戶，現在就要去保持債仔還款能力，有什麼冬瓜豆腐集資借出的，又或者安比例借出而分大與細的玩法後面財仔就會輸晒，這時你會發現這個遊戲本身是好的理念，有好貨源一齊借，但天有不測之風雲，到了這個時候，你只會同債仔傾談後事，繼續還，留底機會繼續還，不是個個能有生路行，一來要睇你做什麼生意，二來要財債仔還有幾多物業按揭債項，令頭財務要幫後幾家集資財仔策劃債仔身後事，你都咪話唔煩死人。

又講吓融資方便，有些由基金制造出來融資方案是將你的財務公司打包借一半給你，一年期合約，但問題就是一年期借回來的資金都巳經借晒出去，財仔又要再搵另一班人集資再借，這些槓桿原理大家都清楚，借上借，當時勢好繼續都是可以坐大公司層次，但時勢唔好時就是斷裂資金鏈，要財務公司到期的還錢風險，由於世界不是只有香港經濟有問題，而是全球
經濟都有問題，每個地方家族基金都想為之前輸了的找出新出路，故不停地要經過全球管理家族基金來操盤增值，邊個地方有好利潤時，家族基金必然在這些地方落墨，而在東南亞地區他們多選擇香港、新加坡、韓國、台灣。但大家留意的是近年亦有不繼努力國家誕生，例如泰國、菲律賓、印尼、馬來西亞更是新興經濟鏈，大家亦要知道家族基金是有限的，不能在8個國家投方足夠在這半個地球經濟鏈內面，故大家要知道［中國香港行政特別區特首李家超先生］是幾咁辛苦，要在八個國家，大個香港面積數百倍中找尋家庭基金在香港投資，表示感激不盡，感謝。

最後真的要靠中國香港投資或移民專才到港再一次滾動香港經濟，樓市金融才能有氣息，2025年預計開始看到樹苗增長，多一點國企來港上IPO，投資者或家族基金玩埋一份，香港金融才慢慢增長，但切勿過度嚴苛條例問題，等同我們教子女都要是溫和有序去教導，而不是將條例框框框死小朋友讀書食飯完全無自由，時髮時緊經濟發展，就是我們香港人愛拼就會贏精神。

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作者 : Jason Chan （易風）信貸行業專欄作家及環聯放債人信貸風險管理榮譽客席講師

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