买房不买房?给你另一个角度的思考

有关买房的问题一直是见仁见智，光从买房跟租房哪个划算就足以让人争论不休，房价会继续上涨或是已经过热也各持己见，有关这些岐见已经有很多数据可以佐证各方看法了，只是每个人会用自己的需求去解读罢了，今天我想从另一个角度来切入这个话题。

买房的人分两种，投资客与自住客，投资客来说房子就是一种投资工具，因此买不买房很简单，看预期未来会不会获利而已毋庸多赘。而自住客就比较复杂，如果房价上涨可以感觉自己资产增加(虽然不一定会卖)，而且不用怕租约到期要被迫搬家，与拥有自己的家的安定感也是不可取代。但花费来说毕竟跟租房比起来似乎是买不如租，对自住客来说买房还有其他好处吗。

有的，买房还有一个常被忽略的好处，就是贷款的能力，房贷的利率是一般人可取得最低利、年限最长的贷款，除了买房时可以贷到70~80%的资金(等于五倍杠杆)外，在每个月的还款中其实也算是一种储蓄，不管是用理财型房贷或是一般的增贷，都能达到这个效果。

在房价不变的情况下，房屋增贷可能会略低于原本贷款的额度，例如原本贷了500万，之后还了本金100万，要再增贷时可能上限只能给到430左右，也就是说只能再贷30万出来。但如果已经还了够多本金的话，还是能再贷出相当的资金运用，而且利率低核贷又快，不论是投资或是应急用都十分方便。

为了想要利用房贷的优势来做投资，因为房贷的年化报酬率是-1.5%以上，所以当你有足够的现金，且认为当前股市位于高档的情况下，可以先将资金拿去付头期款，或提前偿还房贷，做为资金停泊的方式，在股市回到你认为合理的估值时，再将资金贷出投入指数化的投资。

这么做的前提是相信指数化投资加上时间的复利，为了达成目的，购房时要控制每月还款金额在收入的1/3以下(30年期)，而且除了还房贷外，应该还要有一定部位的定期定额指数化投资，房贷的部分则是做为股市有回档时可以加码的部位，因为不可能将每月还款的金额拿去投入指数化投资，所以这么做可以兼顾还款与投资效益。

如果相信人类的生产力会不断上升，那股市终究会上涨，在运气不好的状况，可能股市下跌后并没很快回到原点，让我们假设股市在五年后才又回到原点(回测股市5年的年化报酬是-3%~+28%)，五年内支出是房贷利率，假设是1.5%，大约损失增贷部分的7.7%，而获利则是下跌时增贷部分上涨的幅度，考虑到每个人贷款条件不同，但如果能在15%以上的幅度进场，能得益的机率很大。至于股市回到原点是否后要出清增贷部位偿还贷款就看个人选择及还款能力了，还是以不造成生活负担的方向思考即可。

在退休规划上，可以将房屋价值与其他投资合计评估，因为在年老时还能利用现在新兴的以房养老贷款，虽然看起来银行是赚到，但钱财生不带来死不带走，或许行有余力会想留些东西给后代，但如果自顾不暇时还是得先顾好自已。因此回到标题，小资族该买房吗，我的答案是能负担得起且有自住需求的一律建议买房，可以一次解决你退休规划(的一大部分)、资金停泊并带来自有房屋的种种心理好处。