楼花期间，财务公司可做按揭吗？

楼花期间，财务公司可做按揭吗？ 

楼花是指未落成的楼盘，发展商为了锁定销售量及回笼资金，会推出多项折扣优惠，鼓励买家在楼花期买入单位。而因多数发展商一般同融资银行兴建楼花时间，一按多素由融资银行做埋头按借给买家做埋按揭，但由于政府问题，好多时候成数未能达致八成按揭情况下，遇上首期资金较紧张，发展商多预备另一间财务公司借助发展商二按，以求较易上车，（发展商二按（三年期优惠利率）同头按一样过后会变回正常8厘左右，视乎发展商）。过后三年发展商二按息口当然不会平，但由于近期太多新政策措施出现在于低息蜜月期后，按息将大幅飙升，故用家普遍都希望尽快转按至银行，但亦有输离场情况出现。如果好像楼市因疫情影响下到期那把客户好像上述说过三年后，当市价唔同转回银行全件上按揭机率可能大大降低，因现在市场升势大不如前，只平均5-8%在右楼价升幅，要补贴机率大，故有时我们亦看见零星报导输家离场等等... 

问题嚟紧，发展商二按，是不是财务公司都可以做呢？又话银行唔可以再借二按，二按出入伙纸后是不是我们财务公司可以转身份为二按银行就唔Call Loan 。种种问题，大家了解一番： 

入伙纸 VS 满意纸分别 

首先解释入伙纸和满意纸容易被混为一谈，其实两者的作用并不一样。入伙纸由屋宇署发出，用以验证新盘项目的楼宇结构是否合格；满意纸则由地政总署发出，用以确保项目发展商已完成所有批地条款。 

屋宇署发出的「入伙纸」 

入伙纸即占用许可证（Occupation Permit，OP），由屋宇署发出。新盘项目兴建时，须按照《建筑物条例》拟备建筑图则，呈交屋宇署审等规定。如全部合格，新盘便获批入伙纸。 

发展商须在「最终预计关键日期」2 周内向屋宇署申请入伙纸，并于获发入伙纸后六个月内通知买家收楼。差估署每日公布的私楼落成量，便是以入伙纸作预测基准。 

地政总署发出的「满意纸」 

满意纸即合约完成证明书（Certificate of Compliance，CC），由地政总署发出。政府在批地卖地时，会附带批地条件，如兴建行人通道、天桥及绿化设施等等。如发展商已照协议履行所有责任，地政总署便会批出满意纸，发展商才正式拥有该土地的法定产业权（Legal Estate）。 

地政总署会于网站上公布每季获批满意纸的物业地址和数目。 

发展商须在「最终预计关键日期」两周内向地政总署申请满意纸，取得满意纸后，须于一个月内通知买家正式交楼。 

发展商需要取得入伙纸和满意纸两项文件，才能正式交楼通知业主入伙。因为满意纸的时限较短，发展商一般都会先取入伙纸，再取满意纸。 

【温故知新】 

由于发展商一早巳在销售楼书中巳安排指定银行及发展商财务公司做二按，故在楼花期间的楼宇按揭是不可能转换，很久以前我们时常都会接触到申请（清楼花二按套现现金）的情况出现，有无行家做过？知道有，但有无出事？唔想知，财务公司清发展商二按有无保障？无保障，其后我们同有经验律师楼研究过，答案无保障原因是，由于指定发展商二按，其实入land search 发展商巳经入晒所有融资按揭银行及发展商二按资料入去，若果不是发展商的财务公司身份告上法庭，最后都是因发展商楼花期间权利大过你不是发展商的财务权益身份，你变成输家，发展商安照客人无能力还款收楼处理，不是发展商权利就全无功效了。而发展商二按在销售楼书中，一早巳安合规资料提供到土地注册处，所以发展商二按系可以同发展商一按银行同步做是合规的。至于其后报导都有很多说法了，不谈太多，其实网上搜攞得到大量资料，但有关于财务公司小弟会追加报导。 

多谢大家 

作者 : 易还财务 CEO Jason Chan 

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