财务未来【海市蜃楼】

财务【海市蜃楼】 

看回香港蓝图部份资料转载自【香港30+】 

近日市建局重点在油麻地及旺角两区地区规划研究，报告应在 2017展开计划，有5个发展节点，旺角东西（动力商贸区）大角咀（绿悠社区）油麻地及南为（历史文化生活区）包括大型兴建大型水道公园，活化果栏，和旺角街市。从这份报告中，小弟都住在油尖旺区的高楼龄，故对本人而言要重建是好事，古旧楼重建或拆卸和大维修都涉及。由於潜在困局要尽快解决，从周围报导可见2026年至2046年年间旧楼有32万6千这个惊人数字，例证如下：楼龄7 0年或以上而假设并未拆卸的私人房屋单位数目 

至 2016 年1,100    

至 2026 年11,000  

至 2036 年171,000   

至 2046 年 326,000 

大部分旧住宅楼宇集中在发展密度高的市区，特别是油尖旺、九龙城及深水埗假设。在未来三十年没有拆卸楼宇，至2046年，这三区内便累积有160,000个楼龄7 0年或以上的旧房屋单位，约占全港整体同楼龄组别的50% 。 

鉴于上述的因素，我们预计会有进行大规模重建的需要，而受影响的住户预料会引致大量房屋需求，亦要尽量安排老人在邻近社区安置。 

鉴于有大量的高楼龄楼宇存量，故有需要加快更新及重建的力度。与此同时，亦需要创新的倡议及措施改善楼宇管理和维修保养，借以延长楼宇的寿命 。 

基于以上各点，考虑到本港楼宇的迅速老化、老化的都市结构，以至发展稠密市区的生活环境，故认为有需要对重建问题作出更深入探讨，以及制定适当措施及时处理有关问题。

整体而言，当中以港币600万至1,000万的住宅物业及超级豪宅的表现会较好。至于近年流行的『纳米楼』的落成量将于2022年后回落，主要与2019年或政府调整按揭上限有关。未来两年每年都只有不足于1,000伙实用面积逾1,076平方呎的大单位落成，仅占整体预测落成量的5%，这有可能会窒碍用家「换楼」的需要，对市场的「换楼链」产生影响，业主被「锁死」无法「换楼」，而少有的大单位则不断被炒贵的现象。 

如下预测全年升值比率（以下转载自 - 宅谷报导）2021全年 

花旗集团：市场开始讨论美国「收水」，楼市需求开始减弱，当成交回落时，移民盘负面影响便浮现，故预测楼价未来4个月回落3%至4%，但全年仍升约5%，整个下跌周期跌幅少于一成。 

摩根大通：今年香港楼价升幅将超过原先升10%的预测。原因是本港楼市按月升幅少于1%，未算过热，而本港楼价升势跑输其他市场等。 

汇丰研究：香港经济复苏强劲，加上积压需求释放，有利楼市交投气氛，实际按揭利率低至1.4厘，将刺激买楼需求，故料楼价升势持续，但速度或于下半年减慢，料全年升9%。 

中银香港：随着经济复苏、失业率下降，加上低息环境维持，料今年楼价继续上升，全年计料升5%至10%，具体上升幅度仍视乎疫情发展及通关进度，倘通关的话楼价升幅有望贴近10%。 

大家研究，以上报导这些蓝图在2016年至2046巳经推行，只是行快定慢，我们在图中认真看清机会，从中怎样推断我们未来各路生意蓝图。由于小弟上财务学生训练班时，老师常常叫预测（我们叫做推背图）将之前数据实际推出每月实际增长比率，来追目标，我们员工就跟随推背图目标去实践。今在香港整个蓝图都可以睇到，故我们面对未来财务世界，带著【正规】心情去创造未来。 

多谢各位。 

作者 : 易还财务 CEO Jason Chan 

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