港人移居新选择？日本置业门槛原来比想像中低

近年香港人移居海外成为热门话题。英国、加拿大、澳洲一直是传统首选，但随着生活成本不断上升、签证政策日趋严格,愈来愈多港人将目光转向另一个方向——日本。地理上一机直航、文化上同属东亚、生活习惯相近,加上近年日圆持续偏弱,令「移居日本」、「在日本买房」成为不少港人茶余饭后的话题。

楼价比想像中亲民

提起东京买楼,很多人第一个反应是「肯定好贵」。但实际比较一下就会发现,东京23区以外、或大阪、福冈等地区的住宅,单位面积换算下来,往往比香港同类物业便宜得多。即使在东京市区,只要不是核心地段,一个两房单位的入场费,对比起香港同等面积、同等地段的物业,仍然有相当大的差距。

更值得留意的是,日本物业普遍采用「永久产权」制度,买家拥有的是土地及建筑物的完整所有权,可以自由转售、出租或留给下一代,没有年期限制。这与香港大部分物业属于有限年期的土地租契不同,对长线持有或想为下一代留下资产的买家而言,是一个明显分野。

外国人置业基本上没有额外限制

日本对外国买家相对开放,海外人士置业大致享有与本地人相同的权利,不需要额外缴付外国人专属税项,亦没有像部分国家般设有购买数量或物业类型的限制。产权登记制度公开透明,物业历史、土地资料等都可以查阅,资讯不对称的情况相对较少。

当然,「没有限制」不代表没有手续。实际购买仍涉及日本的不动产取得税、登记费、仲介费等支出,加上日后每年要缴付的固定资产税及都市计划税,这些都是计算总成本时不能忽略的部分。

租金回报与汇率因素

相比香港核心地段租金回报率长期偏低,东京及大阪部分住宅区的租金回报率普遍较高,尤其是市中心以外、交通仍算方便的地区。日本租客相对稳定,拖欠租金或恶意破坏物业的情况亦较少听闻,加上有成熟的物业管理公司可代为处理出租、收租及维修事务,对于人在香港、物业在日本的业主来说,管理上相对省心。

另外,日圆近年汇率偏弱,亦是不少人考虑现时进场的原因之一——同样金额的港元,可以换到比几年前更多的日圆。不过汇率始终是双向风险,没有人能准确预测未来走势，把「汇率低」当成单一的入市理由并不稳妥，这点需要特别小心,不宜将汇率波动视为必然会朝某个方向发展的保证。

不能忽视的风险

任何海外置业都有其代价,日本亦不例外。

地震是日本的天然地理特征,尽管当地建筑物的抗震标准属世界前列,但天灾风险始终存在,购买地震保险会增加额外成本。税务方面,日本与香港的税制不同,加上可能涉及两地的税务申报问题,建议事先咨询熟悉跨境税务的会计师。距离管理亦是现实考量——人在香港,物业在日本，遇上突发状况时始终不及亲身在场方便，即使委托管理公司,也需要支付额外管理费用，这些都应该计入长期持有成本。

给有兴趣人士的建议

如果认真考虑在日本置业或以此作为移居的一步,以下几点值得参考：

先做足资料搜集,了解心目中地区的楼价、租金及人口流动趋势,而非单凭「便宜」就决定地点。有条件的话,亲身到当地视察环境、交通及生活配套，始终比网上资料来得实在。资金规划宜保守,不要把所有资金投入单一物业或单一地区,亦要预留应付突发开支的缓冲。选择合作伙伴时,无论是仲介、律师或管理公司,都应核实其资历及往绩,多比较几家机构的条件,而非只听单一销售说法。

日本置业确实未必如想像中遥不可及,但这始终是一项需要长期承诺的决定，并非追逐短期升值的工具。对有意移居或分散资产的港人而言,日本是值得认真研究的选项之一,但「值得研究」不等于「适合人人」——最终是否适合,还是要视乎个人的资金状况、风险承受能力,以及长远的生活规划。