十五五规划与香港房屋：政策衔接、供应蓝图与未来挑战
中国的「五年规划」制度自 1953 年实施以来，已成为国家发展的核心战略蓝图，引领中国由第三世界跃升为世界经济强国。随著「十五五规划」（2026–2030）的展开，香港虽然拥有独立的房屋制度，但在「十四五」规划确立的「八大中心」及「大湾区重要城市」定位下，香港的房屋政策制定与执行，必须在回应本地住屋需求的同时，与国家区域发展趋势深度对接。
十五五规划下的宏观背景与政策衔接
「十五五规划」的核心战略方向预计将围绕「高质量发展」、「人口老化应对」、「城市更新」及「大湾区高端人才集聚」展开。香港政府透过《长远房屋策略》（长策）积极回应这些方向，确保房屋供应能支撑城市竞争力。
供应目标与公私营比例
根据最新《长远房屋策略周年报告》，政府订定 2026–2035 十年间的总需求约为 410,500 至 424,100 个单位。为此，政府将供应目标设为420,000 个单位，并维持 70:30 的公私营房屋比例。此比例反映了政府以公营房屋为核心的政策导向，旨在稳住基层住屋底盘，同时透过资助出售单位（如居屋、绿置居）构建房屋阶梯，协助中产阶层置业，这与国家强调的「改善民生」及「共同富裕」目标高度契合。
楼宇老化与城市更新的严峻挑战
随著「十五五」期间城市更新的深化，香港正处于楼宇「双老化」的临界点。
- 高龄屋邨危机：未来十年，预计有超过 23 万个公屋单位届满 50 年楼龄。高昂的维修成本与结构安全风险，使得重建压力日益巨大。
- 政策瓶颈：立法会及社会各界已对「三无大厦」及旧屋邨更新表示关注。目前的瓶颈在于安置资源的匮乏，若重建步调无法配合安置安排，将导致轮候时间延长，甚至加剧社会不满。
策略性土地来源与规划
为落实供应目标，香港已锁定三大核心土地来源，这与「十五五」规划中的区域协同方向高度一致：
- 北部都会区：作为新发展核心引擎，提供大规模住宅用地，并推动「职住平衡」，吸引区域人才。
- 东涌及启德发展区：持续释放中短期供应，稳定房地产市场预期。
- 旧屋邨重建：透过高密度规划与智慧化重新设计，将旧区转化为高品质的生活社区，实现土地资源的最佳利用。
政策建议与未来方向
针对未来十年的挑战，本文提出以下四点策略性建议：
- 建立重建安置专款与储备：建议每年预留 10–15% 的新落成公屋单位专门用于安置重建户，确保更新进度不因安置问题受阻。
- 优化公营房屋内部比例：在 70:30 框架下，逐步调整公营房屋内部比例，将「出租 vs 资助出售」比例朝60:40 优化，以回应市民的置业愿望。
- 推动智慧建筑与高质量规划：引入组装合成建筑法（MiC）及智慧城市设计，提升建筑效率并改善居住质素。
- 区域协同与人才衔接：加强与大湾区其他城市的房屋政策衔接，确保在跨境人口频繁流动的趋势下，住房供应能精准对接人才需求。
「十五五规划」为香港提供了宏观的战略导向，而香港的《长远房屋策略》则是落实该愿景的具体路径。未来十年，香港公营房屋供应量预计将达新高，年平均落成量将突破 30,000 个单位。唯有透过更精准的政策衔接与更果断的更新策略，香港才能在融入国家发展大局的同时，真正解决困扰多年的房屋问题，打造一个更具韧性、品质与公平性的国际都市。