生命力迹象：2025年香港财务公司按揭业务的转型与机遇
生命力迹象：2025年香港财务公司按揭业务的转型与机遇
由2025年初小弟在融资协会分享经验所谈，下半年香港楼市将进入「稳健向平」的调整阶段。这一判断不仅成为业界观察市场的参考，更推动不少财务公司重新审视业务结构，在波动中寻求按揭业务的转型生命力。从全年走势来看，楼市的逐步稳定确实带来了新机遇，但如何在风险与收益间找到平衡，成为转型的核心课题。
一、转型背景：楼市波动后的业务反思
过去三年，全球经济动荡、本地市场调整叠加，香港楼市经历了剧烈震荡。2022至2024年间，楼价一度出现阶段性暴跌，部分住宅区域跌幅超过20%，直接冲击财务公司的按揭业务——二按客户违约率攀升至25%以上，抵押物价值缩水导致风险敞口扩大，不少机构陷入「收楼易、处置难」的困境。直到2025年下旬，随着跨境资金回流、经济复苏信号显现，楼市才逐步企稳，为行业喘气提供了空间。
面对这一转折，财务业界出现两种选择：一部分机构聚焦「风险处置」，将积压的银主盘加速拍卖，力图在楼市稳定期尽快变现，减少坏账损失；另一部分则谋划「业务复苏」，重新审视物业按揭市场，尤其是头按与过桥业务的潜力。正如行内常说：「经过几年震荡，大家终于明白，赚快钱的时代过去了，活下去的关键是稳健。」
二、转型方向：从「高息二按」到「稳健头按」的回归
在2025年初的分享中，小弟曾建议同行：若想长期经营，应暂避二按，优选头按或头按过桥业务。这一判断来自多年经验：过去楼市上行期，二按凭借高利率（通常较头按高6-12个百分点）和灵活审批，成为不少机构的「赚钱利器」，但楼市下跌时，其高风险暴露无遗——一旦楼价跌破抵押率，客户弃供风险陡增，而财务公司作为第二债权人，处置抵押物时往往难以覆盖本金。
2025年下半年的转型中，「头按优先」成为共识。与银行头按相比，财务公司的头按利率虽相对较高（通常8%至14%），但风险可控性显著提升：一方面，头按客户的资质审查更严格，需提供入息证明、信用记录等材料，还款能力相对稳定；另一方面，作为第一债权人，在抵押物处置时拥有优先受偿权，即便楼市出现短期波动，也能最大限度降低损失。有同行坦言：「过去觉得二按利率（普遍15%-20%）赚得多，但经历坏账冲击后才明白，头按8%-14%的稳定收益，加上风险可控，长远看更划算。」
与此同时，「头按过桥」业务需求凸显。这类业务主要服务两类客户：一是置换物业的业主，需短期资金衔接卖楼与买楼间隙；二是贸易、制造、物流等行业的企业主，用于临时周转（如订单垫资、设备升级）。每年3月至次年1月向来是旺季，企业周转、转按需求集中释放，过桥业务周期短（通常3-6个月）、利率可浮动至12%-18%，风险相对可控，成为平衡收益与风险的重要选择。
三、新机遇：客群变化中的市场空间
2025年楼市稳定后，按揭市场客群结构出现新变化，为财务公司提供了增量空间：
其一，「新香港居民」置业需求。随着「高才通」「优才计划」放宽，2025年来港定居的内地及海外人才同比增长40%。这类人群多有稳定收入，但在港信用记录不足，难以直接获得银行头按（银行通常要求本地信用记录满2年），成为财务公司的潜在客户。某中型机构数据显示，2025年第四季度，「优才」客户的头按申请量占比达15%，还款率98%，远高于行业平均，且这类客户对利率敏感度较低，更关注审批效率。
其二，「幸存企业」周转需求。过去几年结业潮后，幸存的中小企业更注重现金流管理，常以物业抵押申请短期贷款应对订单高峰。与个人按揭相比，企业过桥业务额度更大（500万-2000万港元），利率可根据企业规模与还款能力调整至10%-15%，且可搭配账单融资等组合产品，成为收益补充。
其三，「银主盘转售」配套服务。部分银行与财务公司处置银主盘时，为加速成交，会为买家提供按揭支持。这类业务利率通常在8%-12%，虽利润空间有限，但能快速消化存量风险，同时积累优质客户，被视为「以量换质」的长远之计。
四、风险警示：银行强监管下的合规底线
尽管机遇显现，转型仍需紧盯银行监管「红线」。2025年以来，银行对按揭风险审查趋严，一旦发现物业存在二按或其他异常，随时可能「Call Loan」（要求提前还款），这对财务公司的合规性提出更高要求。
行内普遍的应对策略包括：
- 审批时强制查询土地注册处抵押登记，确保客户未隐瞒其他按揭；
- 贷款协议中明确约定「禁止未经通知办理二按」，定期复查抵押物状态；
- 与律师楼合作，确保抵押手续合法完备，避免流程瑕疵引发争议。
正如小弟常提醒同行：「现在做按揭，宁可少做一单，也不能踩监管的线。银行Call Loan不仅导致客户违约，更可能牵连牌照声誉，得不偿失。」
结语：稳健中积累长远生命力
2025年财务公司的按揭转型，本质是「回归本源」——从追求高息高风险的二按，转向利率8%-14%、风险可控的头按与过桥业务；从依赖楼市涨幅获利，转向凭借风险管理生存。这一转型或许短期影响收益，但长远来看，只有建立在合规与稳健基础上的模式，才能经受市场波动考验。
随着香港经济重回正轨，按揭市场的生命力正逐步恢复。对财务公司而言，把握「稳健经营」核心，深耕细分客群，严守监管底线，才能在转型中真正积累生命力，实现可持续发展。
【多谢喜欢，短文小编】
作者 : Jason Chan （易风）信贷行业专栏作家及环联放债人信贷风险管理荣誉客席讲师
荣誉与成就:
2025年 粤港澳大湾区文艺协会《第一届粤港澳大湾区征文比赛》荣获中文组香港及澳门区公开组冠军
2025从全球选手中脱颖而出国际青年文学奖冠军
2025年 香港文化协会举办 [香港杰出作家比赛2025] 中文组公开组 冠军 及 杰出作家金奖
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