生命力跡象：2025年香港財務公司按揭業務的轉型與機遇
生命力跡象：2025年香港財務公司按揭業務的轉型與機遇
由2025年初小弟在融資協會分享經驗所談，下半年香港樓市將進入「穩健向平」的調整階段。這一判斷不僅成為業界觀察市場的參考，更推動不少財務公司重新審視業務結構，在波動中尋求按揭業務的轉型生命力。從全年走勢來看，樓市的逐步穩定確實帶來了新機遇，但如何在風險與收益間找到平衡，成為轉型的核心課題。
一、轉型背景：樓市波動後的業務反思
過去三年，全球經濟動盪、本地市場調整疊加，香港樓市經歷了劇烈震蕩。2022至2024年間，樓價一度出現階段性暴跌，部分住宅區域跌幅超過20%，直接衝擊財務公司的按揭業務——二按客戶違約率攀升至25%以上，抵押物價值縮水導致風險敞口擴大，不少機構陷入「收樓易、處置難」的困境。直到2025年下旬，隨着跨境資金回流、經濟復蘇信號顯現，樓市才逐步企穩，為行業喘氣提供了空間。
面對這一轉折，財務業界出現兩種選擇：一部分機構聚焦「風險處置」，將積壓的銀主盤加速拍賣，力圖在樓市穩定期儘快變現，減少壞賬損失；另一部分則謀劃「業務復蘇」，重新審視物業按揭市場，尤其是頭按與過橋業務的潛力。正如行內常說：「經過幾年震蕩，大家終於明白，賺快錢的時代過去了，活下去的關鍵是穩健。」
二、轉型方向：從「高息二按」到「穩健頭按」的回歸
在2025年初的分享中，小弟曾建議同行：若想長期經營，應暫避二按，優選頭按或頭按過橋業務。這一判斷來自多年經驗：過去樓市上行期，二按憑藉高利率（通常較頭按高6-12個百分點）和靈活審批，成為不少機構的「賺錢利器」，但樓市下跌時，其高風險暴露無遺——一旦樓價跌破抵押率，客戶棄供風險陡增，而財務公司作為第二債權人，處置抵押物時往往難以覆蓋本金。
2025年下半年的轉型中，「頭按優先」成為共識。與銀行頭按相比，財務公司的頭按利率雖相對較高（通常8%至14%），但風險可控性顯著提升：一方面，頭按客戶的資質審查更嚴格，需提供入息證明、信用記錄等材料，還款能力相對穩定；另一方面，作為第一債權人，在抵押物處置時擁有優先受償權，即便樓市出現短期波動，也能最大限度降低損失。有同行坦言：「過去覺得二按利率（普遍15%-20%）賺得多，但經歷壞賬衝擊後才明白，頭按8%-14%的穩定收益，加上風險可控，長遠看更划算。」
與此同時，「頭按過橋」業務需求凸顯。這類業務主要服務兩類客戶：一是置換物業的業主，需短期資金銜接賣樓與買樓間隙；二是貿易、製造、物流等行業的企業主，用於臨時周轉（如訂單墊資、設備升級）。每年3月至次年1月向來是旺季，企業周轉、轉按需求集中釋放，過橋業務周期短（通常3-6個月）、利率可浮動至12%-18%，風險相對可控，成為平衡收益與風險的重要選擇。
三、新機遇：客群變化中的市場空間
2025年樓市穩定後，按揭市場客群結構出現新變化，為財務公司提供了增量空間：
其一，「新香港居民」置業需求。隨着「高才通」「優才計劃」放寬，2025年來港定居的內地及海外人才同比增長40%。這類人群多有穩定收入，但在港信用記錄不足，難以直接獲得銀行頭按（銀行通常要求本地信用記錄滿2年），成為財務公司的潛在客戶。某中型機構數據顯示，2025年第四季度，「優才」客戶的頭按申請量占比達15%，還款率98%，遠高於行業平均，且這類客戶對利率敏感度較低，更關注審批效率。
其二，「倖存企業」周轉需求。過去幾年結業潮後，倖存的中小企業更注重現金流管理，常以物業抵押申請短期貸款應對訂單高峰。與個人按揭相比，企業過橋業務額度更大（500萬-2000萬港元），利率可根據企業規模與還款能力調整至10%-15%，且可搭配賬單融資等組合產品，成為收益補充。
其三，「銀主盤轉售」配套服務。部分銀行與財務公司處置銀主盤時，為加速成交，會為買家提供按揭支持。這類業務利率通常在8%-12%，雖利潤空間有限，但能快速消化存量風險，同時積累優質客戶，被視為「以量換質」的長遠之計。
四、風險警示：銀行強監管下的合規底線
儘管機遇顯現，轉型仍需緊盯銀行監管「紅線」。2025年以來，銀行對按揭風險審查趨嚴，一旦發現物業存在二按或其他異常，隨時可能「Call Loan」（要求提前還款），這對財務公司的合規性提出更高要求。
行內普遍的應對策略包括：
- 審批時強制查詢土地註冊處抵押登記，確保客戶未隱瞞其他按揭；
- 貸款協議中明確約定「禁止未經通知辦理二按」，定期復查抵押物狀態；
- 與律師樓合作，確保抵押手續合法完備，避免流程瑕疵引發爭議。
正如小弟常提醒同行：「現在做按揭，寧可少做一單，也不能踩監管的線。銀行Call Loan不僅導致客戶違約，更可能牽連牌照聲譽，得不償失。」
結語：穩健中積累長遠生命力
2025年財務公司的按揭轉型，本質是「回歸本源」——從追求高息高風險的二按，轉向利率8%-14%、風險可控的頭按與過橋業務；從依賴樓市漲幅獲利，轉向憑藉風險管理生存。這一轉型或許短期影響收益，但長遠來看，只有建立在合規與穩健基礎上的模式，才能經受市場波動考驗。
隨着香港經濟重回正軌，按揭市場的生命力正逐步恢復。對財務公司而言，把握「穩健經營」核心，深耕細分客群，嚴守監管底線，才能在轉型中真正積累生命力，實現可持續發展。
【多謝喜歡，短文小編】
作者 : Jason Chan （易風）信貸行業專欄作家及環聯放債人信貸風險管理榮譽客席講師
榮譽與成就:
2025年 粵港澳大灣區文藝協會《第一屆粵港澳大灣區徵文比賽》榮獲中文組香港及澳門區公開組冠軍
2025從全球選手中脫穎而出國際青年文學獎冠軍
2025年 香港文化協會舉辦 [香港傑出作家比賽2025] 中文組公開組 冠軍 及 傑出作家金獎
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